Leitsatz (amtlich)
Bestellung eines Erbbaurechts, das auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt wird (hier: Pferdehaltung mit Koppeln).
Normenkette
ErbbauG § 1
Verfahrensgang
AG Aichach (Aktenzeichen Grundbuchamt Mering Blatt 8060-43) |
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG Aichach - Grundbuchamt - vom 21.4.2011 aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 ist Alleinberechtigte eines an einem Grundstück des Beteiligten zu 2 eingetragenen, mit notarieller Urkunde vom 16.11.1999 bestellten Erbbaurechts. Dieses berechtigt sie, auf dem Erbbaugelände eine Reithalle zu errichten und zu belassen sowie bereits vorhandene Kuh- und Schweinestallungen zu Aufstallungen für maximal 35 Pferde umzubauen. Es erstreckt sich auch auf den für die Bauwerke nicht erforderlichen Teil des Erbbaurechtsgrundbesitzes, wobei die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache bilden sollen. Der Erbbauberechtigte ist auch berechtigt, einen Reitplatz zu errichten.
Mit notarieller Urkunde vom 15.11.2005 bestellte der Grundstückseigentümer zusätzlich und in Ergänzung zum Erbbaurechtsvertrag vom 16.11.1999 zugunsten der Beteiligten zu 1 ein (Gesamt-) Erbbaurecht an weiteren (sechs) Grundstücken (Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Verkehrsfläche) in einer Gesamtgröße von ca. 7,7 ha.
Der unter dem 2.3.2009 gestellte Antrag auf Eintragung des Erbbaurechts an den zu diesem Zweck rechtlich zu vereinigenden Flurstücken hat das Grundbuchamt zurückgewiesen, da das Erbbaurecht zwar auf einen nicht für das Bauwerk erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden könne, das Bauwerk wirtschaftlich aber die Hauptsache bleiben müsse. Dieses sei zweifelhaft. Es würden große landwirtschaftliche Flächen zum Zweck der Erbbaurechtsbestellung rechtlich vereinigt mit dem Grundstück, auf dem sich die Gebäude befinden. Die landwirtschaftlichen Flächen dienten offensichtlich als Pferdeweiden. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass für die Pferdehaltung die Weidefläche ein wesentliches Element darstelle. Ohne Weideflächen gebe es keine Pferdehaltung. Daraus könne gefolgert werden, dass die Stallungen nicht wirtschaftlich die Hauptsache bildeten, sondern die Weideflächen mindestens gleichartig seien. Das ergebe sich insbesondere auch aus der Größe der Weideflächen im Verhältnis zu den bebauten Grundstücksteilen, aus der Tatsache, dass eigens zur Erbbaurechtsbestellung eine rechtliche Vereinigung von Landwirtschaftsflächen erfolge und aus der eher beiläufigen Erwähnung der Gebäude in den Bestellungsurkunden.
Mit notarieller Urkunde vom 21.2.2011 wurde der Bestellungsvertrag vom 15.11.2005 geändert. Vorab wird klargestellt, dass die auf einem der Grundstücke befindlichen Gebäulichkeiten erweitert, ausgebaut und renoviert wurden sowie auf einem zweiten Grundstück eine weitere Halle errichtet wurde. Sämtliche Gebäulichkeiten unterfielen dem Erbbaurecht, wie die Pferdestallung mit Sattelkammer und Lagerplatz, die Reit- und Voltigierhalle, die Feldscheune, die als Unterstand diene, und die Pferdekoppel. Diese Gebäulichkeiten bildeten bei dem Erbbaurecht die Hauptsache. Ziff. 3. der Urkunde vom 15.11.2005 wurde neu gefasst wie folgt:
3.1 Der Erbbauberechtigte übernimmt zusätzlich zu dem im Erbbaurechtsvertrag ... vom 16.11.1999 genannten Flächen und Gebäulichkeiten, die in vorstehender Ziff. 2. genannten Gebäude und Flächen, insbesondere den nördlichen Teil des restlichen Stadelgebäudes mit Sattelkammer und Lagerplatz und die nördlich gelegene Reit- und Voltigierhalle.
3.2 Der Erbbauberechtigte ist auch für diese zusätzlichen ... Gebäude und Grundstücke nur zur Lagerung von ausschließlich zur Pferdehaltung bestimmter Waren und Gerätschaften berechtigt. Er ist weiter berechtigt, den nördlichen Teil des restlichen Stadelgebäudes in der Weise umzubauen, dass dieser zur Pferdehaltung genutzt werden kann ...
Unter dem 3.3.2011 hat der Notar für die Beteiligten gem. § 15 GBO Eintragungsantrag gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 21.4.2011 hat das Grundbuchamt unter Bezugnahme auf eine frühere Zwischenverfügung Frist zur Beseitigung folgenden Mangels gesetzt: Es bestünden erhebliche Zweifel, dass die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache blieben; diese Zweifel müssten in der Form des § 29 Abs. 1 GBO ausgeräumt werden.
Der beurkundende Notar hat darauf verwiesen, dass es sich um ein Gesamterbbaurecht handle und demgemäß auf alle Bauwerke abzustellen sei, die dem Recht unterlägen. Die Bauwerke würden insgesamt als Pferdegestüt genutzt, die Nebenflächen als Weide- und Ausreitflächen. Für die Frage, ob die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache darstellten, sei ein großzügiger Maßstab zugunsten des Erbbauberechtigten anzulegen. Maßgeblich sei, ob die Nutzung des Bauwerks das eigentliche Motiv für die Bestellung des Erbbaurechts sei und ob die Nebenflächen eine eigene wirtschaftliche Bedeutung hätten. Liege lediglich eine Nutzung der Nebenflächen im Rahmen der Zweckbestimmung der Hauptsache vor, stehe die Hauptsacheeigenschaft d...