OLG München Beschluss vom 14.02.2014 - 34 Wx 459/13

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Auslegung einer Auflassung.

2. Auch eine unpersönlich (d.h. passiv) formulierte und formal in eine einzige Erklärung zusammengefasste Auflassung ("wird ... zurückübertragen") kann in dann notwendiger Auslegung den beiderseitigen Willen zum Rechtsträgerwechsel erkennen lassen.

Normenkette

BGB §§ 133, 181, 925 Abs. 1; GBO § 13 Abs. 1, §§ 19-20

Verfahrensgang

AG Laufen (Aktenzeichen Au Bl. 801)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG - Grundbuchamt - Laufen vom 31.10.2013 aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 übertrug mit notariellem Übergabevertrag vom 27.11.2003 ihrem Sohn Alois R. Grundbesitz. In Abschnitt XI. des Vertrags ist u.a. folgendes bestimmt:

Wenn das heute dem Übernehmer übergebene Eigentum an Grundbesitz ganz oder teilweise, durch Rechtsgeschäft, Erbfolge oder in anderer Weise zu Lebzeiten von Frau Erika R. (Beteiligte zu 1) oder Herrn Alois R. (Beteiligter zu 2) auf andere Personen übergeht als den Übernehmer, kann der Übergeber verlangen, dass das ganze heute übergebene Eigentum und das ganze übergebene Betriebsvermögen in dem dann vorhandenen Bestand an den Übergeber zurückübereignet wird ...

In Abschnitt XII. (Rückübereignungsvollmacht) ist folgendes bestimmt:

Um die Durchsetzung des in Abschnitt XI. begründeten Rückübereignungsanspruchs bei einem etwaigen Vorversterben des Übernehmers vor dem Rückübereignungsberechtigten zu erleichtern, erteilt hiermit der Übernehmer jedem Elternteil von ihm jeweils mit Einzelvertretungsmacht die unwiderrufliche Vollmacht, gegen Vorlage einer Sterbeurkunde, in welcher der Tod des Übernehmers bezeugt ist, den gesamten heute überlassenen Grundbesitz an einen oder beide Rückübereignungsberechtigten in einem vom Bevollmächtigten bestimmten Beteiligungsverhältnis aufzulassen und alle Erklärungen abzugeben, die zum Eigentumübergang erforderlich oder zweckmäßig sind. Jede/r Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ...

Mit notarieller Urkunde vom 25.10.2013 machte die Beteiligte zu 1 ihren Rückübereignungsanspruch geltend. In Abschnitt II. ("Geltendmachung des Rückübereignungsanspruchs, Übertragung, Auflassung") ist insoweit geregelt:

1. Ich, Erika R., mache hiermit meinen Rückübereignungsanspruch aufgrund der Vorurkunde persönlich geltend.

2. Der in Abschnitt I.1. beschriebene Grundbesitz wird mit allen Rechten und Pflichten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör einschließlich alle Gegenstände des Betriebsvermögens - alle Aktiva und Passiva - der auf diesem Grundbesitz betriebenen Vermietung an Feriengäste, in Erfüllung des Rückauflassungsanspruchs von Frau R. an Frau Erika R. zurück übertragen.

3. Es wird bewilligt und beantragt den in Abs. 2. vereinbarten Eigentumsübergang in das Grundbuch einzutragen.

Zur selben Urkunde bewilligten und beantragten die Beteiligten außerdem die Löschung für sie im Grundbuch eingetragener Rechte.

Unter dem 28.10.2013 hat der Notar gem. § 15 GBO unter Vorlage der Sterbeurkunde des Übernehmers Eigentumsumschreibung und Löschung beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 31.10.2013 hat das Grundbuchamt Frist zur Vorlage der erforderlichen Auflassung gesetzt, die auch nach Auslegung nicht in Ziff. II. 2. der Urkunde zu sehen sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. Das Rechtsmittel hat zumindest vorläufigen Erfolg.

1. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist statthaft, § 71 Abs. 1 mit § 18 Abs. 1 GBO und vom Notar formgerecht für die Urkundsbeteiligten eingelegt (§ 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Antrags- und beschwerdebefugt sind beide Beteiligte. Mit dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs verbunden - der nur die Beteiligte zu 1 betrifft - sind Löschungsanträge, die auch vom Beteiligten zu 2 gestellt werden.

2. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben. Bereits aus formellen Gründen hätte sie nicht ergehen dürfen, weil das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht mit rückwirkender Kraft heilbar, der Antrag - folgt man der Ansicht des Grundbuchamts - deshalb sofort zurückzuweisen gewesen wäre (vgl. dazu BGH vom 26.9.2013 - V ZB 152/12, bei juris Rz. 6; BayObLGZ 1990, 6/8; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 18 Rz. 8 m.w.N.). Denn die Zwischenverfügung - ebenso die Vormerkung oder der Widerspruch, die bei Eingang eines weiteren Antrags einzutragen wären - ist ein Mittel, um der Eintragung den nach dem Eingang des Antrags sich bestimmenden Rang zu sichern. Dies ist dann, wenn die Auflassung noch nicht erklärt ist, nicht gerechtfertigt (vgl. Demharter, § 18 Rz. 12). Andernfalls erhielte die beantragte Eintragung einen Rang, der ihr nicht gebührt (vgl. BGH und Demharter je a.a.O.).

3. Für das weitere Verfahren weist der Senat - unverbindlich - darauf hin, dass bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln des Grundbuchverfahrensrechts dem notariellem Vertrag vom 25.10.2013 (Abschnitt II.) sowohl die Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 Abs. 1 BGB, § 20 GBO) als auch die Bewilligung des verl...