OLG München Beschluss vom 16.09.2019 - 34 Wx 445/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchamt obliegt abstrakte Prüfungspflicht der Genehmigungsfähigkeit

Leitsatz (amtlich)

Das Grundbuchamt hat selbständig und in eigener Verantwortung zu entscheiden, ob es sich bei einem Grundbuchgeschäft einer Gemeinde um einen genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang handelt. Allerdings hat des Grundbuchamts allein die abstrakten Voraussetzungen der Genehmigungspflicht zu prüfen, nicht jedoch auch, ob das Geschäft nach seiner Ausgestaltung genehmigungsfähig wäre.

Normenkette

GBO § 15 Abs. 2, §§ 19, 73; GO Art. 72

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts ... - Grundbuchamt - vom 1.10.2018 wird diese dahingehend ergänzt, dass zur Beseitigung des Hindernisses neben eines Negativattestes nach § 3 der Verordnung über die Genehmigung von Rechtsgeschäften des kommunalen Kreditwesens die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde vorgelegt werden kann. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Soweit die Beschwerde keinen Erfolg hat, tragen die Beteiligten die Kosten des Verfahrens aus dem Geschäftswert von 500 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1, eine bayerische Gemeinde, ist im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.9.2018 veräußerte die Gemeinde einen Teil eines Grundstücks an die Beteiligten zu 2 und 3 zu Miteigentum zu je ¹/2. Als Kaufpreis war der Betrag von 91.140 EUR vereinbart. Unter Ziffer XIV. 2. der Urkunde bevollmächtigte die Beteiligte zu 1 die Beteiligten zu 2 und 3, das Vertragsobjekt mit Grundpfandrechten für deutsche Kreditinstitute in beliebiger Höhe zu belasten, es der sofortigen Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zu unterwerfen und alle Erklärungen abzugeben, die erforderlich oder zweckdienlich sind, um den von den Kreditinstituten beanspruchten Rang zu beschaffen und die Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch herbeizuführen.

Am selben Tag zur nächsten Urkundennummer bewilligten die Beteiligten zu 2 und 3 im eigenen Namen sowie für die Beteiligte zu 1 aufgrund der erteilten Vollmacht einer Bank eine Grundschuld über den Betrag von 350.000 EUR nebst Zinsen und Nebenkosten.

Mit Schreiben vom 1.10.2018 beantragte der Notar unter Vorlage beider Urkunden die Eintragung der Teilung des Grundstücks und des Grundpfandrechts. Darauf bat das Grundbuchamt um Nachreichung einer Erklärung gemäß § 4 der Verordnung über die Genehmigung von Rechtsgeschäften des kommunalen Kreditwesens, dass eine Genehmigungsfreiheit gemäß § 3 Nr. 4 dieser Verordnung bestehe. In einer weiteren E-Mail führt die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt aus, es sei unbestritten, dass Genehmigungsfreiheit vorliege, jedoch sei eine entsprechende Erklärung durch den Vertreter der Gemeinde abzugeben.

Der Notar äußerte darauf die Ansicht, die Vorlage einer solchen Erklärung sei nicht vom Gesetz vorgesehen; eine solche Erklärung müsse nur zu Dokumentationszwecken zu den Akten der Gemeinde genommen werden.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 5.11.2018 fristsetzende Zwischenverfügung erlassen und die Vorlage eines Negativattests gefordert. Dagegen richtet sich die Beschwerde des Notars vom 5.12.2018. Das Grundbuchamt könne nicht einerseits die Genehmigungsfreiheit der Grundschuld feststellen, andererseits aber ein Negativzeugnis verlangen. Die Grundschuld sei rechtswirksam bestellt und daher einzutragen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. 1. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts (§ 18 Abs. 2 GBO) ist gemäß §§ 73, 15 Abs. 2 GBO in zulässiger Weise für die Beteiligten eingelegt.

2. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, da das mit der Zwischenverfügung beanstandete Hindernis besteht.

a) Das Grundbuchamt ist zutreffend davon ausgegangen, dass im Rahmen der Prüfung der Verfügungsbefugnis der Beteiligten zu klären ist, ob der einzutragende Rechtsvorgang einer behördlichen Genehmigung bedarf (BayObLGZ 1976, 289/293; Rpfleger 1972, 408; Demharter GBO 31. Aufl. § 19 Rn. 11 zum Unschädlichkeitszeugnis).

Das Grundbuchamt darf nämlich eine Eintragung selbst bei Vorliegen aller verfahrensrechtlichen Voraussetzungen dann nicht vornehmen, wenn es auf Grund von Tatsachen zweifelsfreie Kenntnis davon hat, dass mangels einer erforderlichen Genehmigung durch die Eintragung ein im Widerspruch zur Rechtslage stehender Rechtszustand verlautbart würde (OLG Schleswig Rpfleger 2013, 79; Demharter Einl. Rn. 1). Das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip soll den Grundbuchinhalt nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang halten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlusts des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren (BayObLGZ 1967, 13; 1988, 148; Bayer/Meier-Wehrsdorfer in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 29 Rn. 1 m.w.N.). Ein Hindernis für eine beantragte Eintragung kann j...