OLG München Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16

Leitsatz (amtlich)

1. Ist dem Grundbuchamt im Eintragungsverfahren eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung nachzuweisen, so kann - wenn nicht ein gesetzlich speziell geregelter Fall vorliegt - der Nachweis durch Vorlage einer Niederschrift über die Beschlussfassung erfolgen, der den Anforderungen des § 26 Abs. 3 WEG entspricht.

2. Der Eigentümerbeschluss über die Einzelbevollmächtigung einer anderen Person als des Verwalters selbst oder eines Wohnungseigentümers zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Gemeinschaft ist jedenfalls nicht nichtig.

Normenkette

BGB §§ 164, 167; GBO §§ 20, 29 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 3, § 24 Abs. 6, § 26 Abs. 3, § 27 Abs. 3

Verfahrensgang

AG Passau

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des AG Passau - Grundbuchamt - vom 6.7.2016 aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 bildet die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer eines Grundstücks, an dem die Beteiligte zu 2 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nrn. K 37 bis K 43 bezeichneten Kellerabteilen sowie an dem Stellplatz Nr. S 0.05 laut Aufteilungsplan, innehat.

Zu notarieller Urkunde vom 10.5.2016 verkaufte und übereignete die Beteiligte zu 2 ihr Teileigentum an die Beteiligte zu 1. Im Urkundstermin trat für letztere der einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter der mit Eigentümerbeschluss vom 22.3.2015 (wieder)bestellten Hausverwaltung (einer OHG) auf. Der Urkunde ist die beglaubigte Abschrift des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom 9.4.2016 beigefügt, aus dem sich ergibt, dass unter Tagesordnungspunkt (TOP) 8a) der Ankauf der gegenständlichen Einheiten durch die Gemeinschaft zu dem vereinbarten Preis einstimmig beschlossen und dabei als Zweck angegeben wurde, die gegenwärtige Nutzung der Kellerräume als Fahrradabstell-, Elektro-, Wirtschafts-, Wasch- und Trockenräume für die Zukunft zu sichern und den Stellplatz für Handwerker zu reservieren. Unter TOP 8b) ist als einstimmige Beschlussfassung protokolliert:

Die Eigentümergemeinschaft der "WEG." - nachstehend "der Vollmachtgeber genannt" - erteilt hiermit Herrn ... (= der einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter der Hausverwaltung) - nachstehend "der Bevollmächtigte" genannt - Vollmacht, sie im Rahmen des Erwerbs des vorgenannten Grundbesitzes umfassend zu vertreten,... insbesondere dazu,... die Auflassung zu vereinbaren ...

Die unter das Versammlungsprotokoll erneut am 10.5.2016 gesetzten Unterschriften des Vertreters der Hausverwaltung, des "Beirats", bei dem es sich um den Beiratsvorsitzenden handelt, und eines Eigentümers sind notariell beglaubigt.

Aufgrund der in der Kaufvertragsurkunde erteilten Vollmacht bewilligte die Notarin mit Erklärung vom 29.6.2016 den Vollzug der Auflassung; gleichzeitig beantragte sie gemäß § 15 GBO die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 6.7.2016 hat das Grundbuchamt als Eintragungshindernis beanstandet, dass die Vollmacht des Verwalters nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sei. Dem Verwalter wurde aufgegeben, eine von allen Eigentümern unterzeichnete und unterschriftsbeglaubigte Vollmachtsurkunde gemäß § 27 Abs. 6 WEG vorzulegen. Mangels Gesetzeslücke könne der Vertretungsnachweis nicht in Form des § 26 Abs. 3 WEG (analog) geführt werden. Gegebenenfalls sei die Erteilung einer formgerechten Vollmachtsurkunde im Prozessweg durchzusetzen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde, mit der die Rechtsansicht vertreten wird, dass die Bevollmächtigung nach § 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 WEG nachgewiesen werden könne und mit den eingereichten Unterlagen nachgewiesen sei.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die von der Notarin namens der Erwerberin in zulässiger Weise (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 GBO, 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG) eingelegte Beschwerde gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO erlassene Zwischenverfügung hat Erfolg.

1. Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nicht der Eintragungsantrag selbst (Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 34 mit § 77 Rn. 15).

Der Vollzug des Eintragungsantrags darf schon deshalb nicht von der Vorlage einer zugunsten des Verwalters ausgestellten Vollmachtsurkunde nach § 27 Abs. 6 WEG abhängig gemacht werden, weil nicht der Verwalter - eine OHG -, sondern deren Gesellschafter als natürliche Person für den Verband der Wohnungseigentümer rechtsgeschäftlich gehandelt und der Notarin Auflassungsvollmacht erteilt hat. Nur dessen rechtswirksame Bevollmächtigung ist daher zum Nachweis der Vollmachtskette im Grundbuchverfahren formgerecht zu belegen. Weil allerdings der Vollmachtsnachweis erbracht ist, das angenommene Eintragungshindernis somit nicht besteht, ist die Zwischenverfügung auf die Beschwerde nicht (lediglich) hinsichtlich der Mittel zur Hindernisbeseitigung zu ändern (vgl. Demharter § 18 Rn. 31), sondern ersatzlos aufzuheben.

2. Im Eintragungsverfahren muss gemäß § 20 GBO die Wirksamkeit der Aufla...