OLG München Beschluss vom 19.09.2013 - 34 Wx 156/13

Leitsatz (amtlich)

1. Zum Umfang einer Vollmacht, die im Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft "dem Erwerber" (einem Bundesland) erteilt wird (hier: Befugnis zur Unterbevollmächtigung staatlicher Bediensteter).

2. Zum Umfang einer Vollmacht, die einem Bediensteten "bei Grundstücksgeschäften, notariellen Beurkundungen und dergleichen" in einem bestimmten Amtsbereich erteilt ist (Ergänzung zu Senat vom 28.8.2013, 34 Wx 223/13).

Normenkette

BGB §§ 133, 167, 181; GBO § 18 Abs. 1, § 20

Verfahrensgang

AG Ingolstadt

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG Ingolstadt - Grundbuchamt - vom 26.3.2013 aufgehoben, soweit die Genehmigung der Auflassung in der Form des § 29 GBO durch die Beteiligten zu 1 und 3 gefordert wird.

Im Übrigen wird die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren, beschränkt auf den zurückgewiesenen Teil, wird auf 1.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin eines Grundstücks. Mit notarieller Urkunde vom 10.4.2012 verkaufte sie dieses an die Beteiligte zu 3, für die am 20.4.2012 eine Eigentumsvormerkung eingetragen wurde. Der Freistaat Bayern - Beteiligter zu 2 - erklärte nach dem Verkauf das ihm nach Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG zustehende Vorkaufsrecht hinsichtlich eines Teilbereichs des Grundstücks auszuüben. Daraufhin errichteten die Beteiligten am 2.8.2012 eine notarielle Urkunde, nach der eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundstücks mit "ca. 470 m²" an den Beteiligten zu 2 veräußert wird. Unter Abschnitt II § 1 der Urkunde bevollmächtigten die Beteiligten zu 1 und 3 den Erwerber, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, alle der Vertragsdurchführung dienlichen Maßnahmen vorzunehmen, insbesondere das Messergebnis anzuerkennen, die Vertragsfläche aufzulassen und den Fortführungsnachweis des Vermessungsamtes zu vollziehen. Vollmachtsverwendung ist nur bei dem amtierenden Notar oder dessen Sozius zulässig.

Das für den Beteiligten zu 2 handelnde Wasserwirtschaftsamt war dabei von Herrn W. vertreten, der eine Vollmacht der Regierung von O. für die Vertretung des Freistaates Bayern bei Grundstücksgeschäften, notariellen Beurkundungen und dergleichen im Bereich des Wasserwirtschaftsamtes I. vom 7.3.2012 vorlegte. Antragsgemäß trug das Grundbuchamt die Eigentumsvormerkung für den Beteiligten zu 2 am 13.9.2012 im Rang vor der Vormerkung für die Beteiligte zu 3 ein.

Die Nachtragsurkunde vom 28.2.2013 enthält die Messungsanerkennung sowie die Auflassung der beiden Teilgrundstücke an die Beteiligten zu 2 und 3. Sämtliche Erklärungen wurden von Herrn W. als Vertreter des Beteiligten zu 2 unter Vorlage der Vollmacht vom 7.3.2012 und unter Berufung auf die dem Beteiligten zu 2 am 2.8.2012 erteilte Vollmacht abgegeben. Auf den Vollzugsantrag vom 6.3.2013 hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 26.3.2013 beanstandet, dass Herr W. die Beteiligten zu 1 und 3 in Untervollmacht vertreten habe, obwohl eine Unterbevollmächtigung nicht in der Urkunde vom 2.8.2012 zugelassen worden sei. Auch sei Herr W. nicht gem. § 181 BGB vom Beteiligten zu 2 befreit gewesen. Die Auflassung sei daher von allen Beteiligten zu genehmigen.

Dagegen wendet sich die Beschwerde vom 4.4.2013. Die Auslegung der Vollmacht vom 2.8.2012 ergebe die Zulässigkeit der Unterbevollmächtigung. Zudem sei die Auflassung zur Erfüllung einer Verbindlichkeit erklärt, so dass § 181 BGB nicht einschlägig sei.

Dieser Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II. Die vom Notar namens sämtlicher Urkundsbeteiligter gegen die Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde ist statthaft (§ 18 Abs. 1 GBO, § 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen gem. §§ 73, 15 Abs. 2 GBO zulässig. Sie hat nur zum Teil Erfolg.

1. Allerdings ermächtigt die in der Urkunde vom 2.8.2012 erteilte Vollmacht auch zur Erteilung von Untervollmacht durch den Beteiligten zu 2, die auch entsprechend weitergegeben wurde.

a) Die Urkunde vom 2.8.2012 enthält keine ausdrückliche Bevollmächtigung von Herrn W. zum Handeln für die Beteiligten zu 1 und 3. Bevollmächtigt wird vielmehr "der Erwerber" der Grundstücksteilfläche zu allen der Vertragsdurchführung dienlichen Maßnahmen. Auch wenn im damaligen Beurkundungstermin bereits Herr W. für den Freistaat Bayern - Wasserwirtschaftsamt - aufgetreten ist, ist er hiermit nicht selbst bevollmächtigt. Ergänzend verweist der Senat auf seinen zu einer vergleichbaren Konstellation ergangenen Beschluss vom 28.8.2013 (34 Wx 223/13; dort unter II.1. a).

b) Bei Grundbucherklärungen wie Bewilligung und Auflassung (§§ 19, 20 GBO) durch einen Vertreter hat das Grundbuchamt die Wirksamkeit der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 19 Rz. 75). Eine Untervollmacht kann in zwei Arten erteilt werden: zum einen kann der Hauptvertreter dem Untervertreter im Namen des Vertretenen Vollmacht erteilen, so dass der Untervertreter den ursprünglichen...