OLG München Beschluss vom 21.04.2011 - 34 Wx 1/11

Leitsatz (amtlich)

Zum Umfang einer postmortalen Auflassungsvollmacht (hier: Befugnis zur Erteilung einer Untervollmacht).

Normenkette

BGB §§ 133, 167; GBO § § 19, § 20

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt (Aktenzeichen TK-3773-19)

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG München - Grundbuchamt - vom 13.12.2010 aufgehoben.

Gründe

I. Mit notariellem Vertrag vom 21.1.1992 überließ die Mutter des Beteiligten diesem zwei noch zu vermessende Teilflächen von ca. 1.900 und 500 qm aus verschiedenen Grundstücken, wobei die Vertragsfläche in beigefügten Lageplänen bezeichnet war. Die Vermessung der Vertragsfläche sollte erst nach dem Ableben der Veräußerin veranlasst werden. Die Vertragsteile verpflichteten sich gegenseitig, bei der Vermessung zusammenzuwirken, unverzüglich nach Vorliegen des amtlichen Messungsergebnisses dieses anzuerkennen sowie die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen.

Dazu bevollmächtigte die Veräußerin den Beteiligten, unter Befreiung von § 181 BGB, hierzu eine entsprechende Nachtragsurkunde nach ihrem Ableben zu errichten und die Auflassung sowie alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum Vollzug im Grundbuch erforderlich oder zweckdienlich sind. Die Vollmacht sollte durch den Tod der Vollmachtgeberin nicht erlöschen und auch für Abweichungen gegenüber der vereinbarten Vertragsfläche gelten. Für den Beteiligten wurde eine Eigentumsvormerkung eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 10.11.2004 verkaufte der Beteiligte den Grundbesitz.

Zu notarieller Urkunde vom 29.9.2010 wurde das Ergebnis der Vermessung anerkannt, hinsichtlich beider Verträge die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung - möglichst unmittelbar auf die Käuferin - beantragt. Die Vertragsgrundstücke weisen Flächen von 1.832 qm bzw. 348 qm auf. Bei der Erstellung dieser Urkunde waren sämtliche Beteiligten vertreten durch den Geschäftsführer der C & P GmbH. Diese war ausgewiesen durch eine im Original vorgelegte Vollmacht des Beteiligten und der Käuferin vom 30.8.2010. Hiernach ist der Bevollmächtigte unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB berechtigt, den Vollmachtgeber bei dem Vollzug der Urkunde vom 21.1.1992 und der Urkunde vom 10.11.2004 umfassend zu vertreten, insbesondere alle Erklärungen im weitesten Sinne abzugeben und entgegenzunehmen,

"sowie zur Durchführung der oben genannten Verträge und zum Vollzug im Grundbuch notwendig oder zweckdienlich sind".

Unter dem 23.11.2010 hat der Notar Grundbuchvollzug beantragt. Mit Zwischenverfügung vom 13.12.2010 hat das Grundbuchamt dem Beteiligten - soweit hier noch erheblich - Frist zur Vorlage der Zustimmung der Erben der Mutter des Beteiligten mitsamt Erbnachweis gesetzt. Begründet hat es seine Verfügung damit, dass in der Vollmacht vom 30.8. 2010 der Beteiligte nur im eigenen Namen Vollmacht erteilt habe, nicht aber auch Untervollmacht bezüglich der Vertretung der Verstorbenen, wozu er nach Ansicht des Grundbuchamtes auch nicht befugt gewesen sei.

Hiergegen richtet sich das als Erinnerung bezeichnete Rechtsmittel des Beteiligten, dem das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. Das zwar nicht als Erinnerung (vgl. § 11 Abs. 2 RPflG), wohl aber als unbefristete Beschwerde gem. § 71 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Rechtsmittel des Beteiligten gegen die vom Grundbuchamt getroffene Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) hat in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist in Ziff. 1 (die Beanstandung unter Ziff. 2 ist durch die Antragsrücknahme zu Ziff. VI. 2 der notariellen Urkunde - Eintragung der Grundstücksvereinigung im Grundbuch - erledigt) aufzuheben und die Sache an das Grundbuchamt zurückzugeben. An der in der Verfügung vom 7.1.2011 geäußerten vorläufigen Rechtsmeinung wird nicht mehr festgehalten. Das Grundbuchamt wird über den Eintragungsantrag nunmehr erneut unter Zugrundelegung der Senatsentscheidung zu befinden haben.

1. Bei Grundbucherklärungen wie Bewilligung und Auflassung (§§ 19, 20 GBO) durch einen Vertreter hat das Grundbuchamt die Wirksamkeit der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der beurkundende Notar seinerseits die Vollmacht als ausreichend erachtet hat (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 19 Rz. 19; aus der Rechtspr. BayObLG Rpfleger 1986, 216). Bei Untervertretung sind zwei Arten zu unterscheiden: Zum einen kann der Hauptvertreter dem Untervertreter im Namen des Vertretenen Vollmacht erteilen, so dass der Untervertreter den ursprünglichen Vollmachtgeber repräsentiert. Zum anderen kann die Unterbevollmächtigung dahin vorgenommen werden, dass der Bevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zu seinem eigenen Vertreter bestellt (vgl. BGHZ 32, 250; Beck OK/Habermeier, BGB, Stand 1.5.2010, § 167 Rz. 27; a.A. z.B. MünchKomm/Schramm, BGB, 5. Aufl., § 167 Rz. 96 f.; Staudinger/Schilken, BGB, Neubearb. 2009, § 167 Rz. 62). Entspricht im letzteren Fall das Geschäft der Vollmacht und der auf den Untervertreter ausgestellten Untervollmacht, so wirkt es (nur) für den Vol...