Leitsatz (amtlich)
1. Der Rechtspfleger ist für die Festsetzung des Geschäftswerts ausgeschlossen, wenn er zuvor als Kostenbeamter den für die Kostenrechnung maßgeblichen Kostenansatz erstellt hat (Bestätigung von BayObLGZ 1974, 329).
2. Zur Berücksichtigung und Bewertung eines eingeräumten Wiederkaufrechts als Teil der Käufer-leistung ("negative Bauverpflichtung").
Normenkette
FamFG § 6 Abs. 1; KostO § 14 Abs. 6, § 20 Abs. 1-2, § 30 Abs. 1, § 31 Abs. 3; RPflG § 10; ZPO § 41 Nr. 6
Verfahrensgang
AG Augsburg (Beschluss vom 17.04.2014; Aktenzeichen Pfersee Blatt 14365) |
Tenor
I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Beschluss des AG Augsburg xxx vom 17.4.2014 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung über die gegenständlichen Geschäftswerte an das AG Augsburg xxx zurückverwiesen.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 erwarb mit Eintragung der Auflassung vom 6.8.2012 Grundeigentum zu 2.726 m2 (Gebäude- und Freifläche). Das Grundbuch enthält in Abt. II einen Vermerk über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ("xxx"). Verkäuferin war eine Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung, die als Entwicklungsträgerin und Treuhänderin der Stadt A. mit der Zuführung von Grundflächen im Gelände einer ehemaligen Kaserne zur zivilen Nutzung beauftragt war. Die Eigentumsumschreibung fand am 12.10.2012 statt; zugleich wurde die am 31.5.2012 eingetragene Eigentumsvormerkung gelöscht. Deren Wert hatte der Kostenbeamte mit 432.920 EUR angesetzt, so dass sich die Kostenrechnung gemäß § 66 KostO auf 358,50 EUR belief. Die kaufvertragliche Vereinbarung weist einen Quadratmeterpreis von 140 EUR aus. Der Ansatz vom 12.10.2012, mit dem die Beteiligte zu 1 als Kostenschuldnerin herangezogen wird, bewertet das Geschäft mit 430.708 EUR, woraus sich für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO) eine Gebühr von 717 EUR, für die Katasterfortschreibung eine Gebühr von 215,10 EUR (Art. 1 KatFortGebG) und für die Löschung der eingetragenen Vormerkung (§ 66 Abs. 1, § 68 KostO) eine solche von 179,25 EUR errechnet.
Am 13.12.2013 beantragte der örtliche Bezirksrevisor - Beteiligter zu 2 - für die Staatskasse die Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens. Im Ansatz vom 12.10.2012 nur den Kaufpreis (140 EUR pro m2) und die Herstellungskosten (18 EUR pro m2) der Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Strom, Wasser, Fernwärme, Medien etc. zu berücksichtigen, sei nicht zutreffend; hinzuzurechnen seien vielmehr sämtliche von der Käuferin übernommenen oder ihr sonst infolge der Übernahme obliegenden Leistungen, wozu auch das Wiederkaufsrecht des Verkäufers gemäß Ziff. VIII. des Kaufvertrags (KV) gehöre. Dieses diene zur Absicherung der Bauverpflichtung entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach Maßgabe des geltenden Bebauungsplans (Ziff. VII. KV) bzw. bei Weiterveräußerung ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verkäufers; zu be-werten sei es bei gewerblichen Objekten mit 10-30 % der voraussichtlichen Herstellungskosten.
Diese müssten nachermittelt werden. Sollte eine Rückfrage erfolglos bleiben, böte sich als Anhaltspunkt der Nennbetrag der zwischenzeitlich eingetragenen Grundschuld von 2,1 Mio. EUR und hiervon ein Betrag von 20 %.
Das Grundbuchamt leitete daraufhin mit Verfügung ("Beschluss") vom 17.12.2013, der Kostenschuldnerin förmlich übermittelt am 19.12.2013, ein Wertermittlungsverfahren ein. Die Kostenschuldnerin ließ durch den beurkundenden Notar erklären, dass Einverständnis mit einer Kostenbewertung auf der Grundlage des Nennbetrags der Grundschuld besteht.
Mit Beschluss vom 17.4.2014 hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung, die Katasterfortführungsgebühr und die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 430.708 EUR entsprechend dem ursprünglichen Kostenansatz festgesetzt. Ebenfalls festgesetzt hat es den Wert der am 31.5.2012 erfolgten Eintragung der Eigentumsvormerkung, und zwar mit 432.920 EUR. Den Gründen der Entscheidung ist zu entnehmen, dass sich das Grundbuchamt - Rechtspfleger - jedenfalls nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO von Amts wegen in der Lage sah ("Das Gericht kann dies von Amts wegen tun, wenn es ihm angemessen erscheint"), ein förmliches Verfahren durchzuführen und den Wert verbindlich festzusetzen. Im Übrigen enthält der Beschluss längere Ausführungen zum Verfahrensgang, nichts jedoch zur Festsetzung selbst.
Gegen den Beschluss richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 2 vom 2.5.2014 mit dem Antrag, den Beschluss über die Geschäftswertfestsetzung aufzuheben. In erster Linie wird geltend gemacht, dass der beschließende Rechtspfleger nach § 6 Abs. 1 Satz 2 FamFG von der Beschlussfassung ausgeschlossen sei, weil er im vorausgegangenen Verwaltungsverfahren als Kostenbeamter mitgewirkt habe; der Kostenansatz vom 12.10.2012 stamme von ihm selbst. Unter Berücksichtigung der Auskunft des Notariats und in Anlehnung an die seit 1.8.2013 geltende Regelung im GNotKG seien für die Bewertung der Bauverpflichtung 20 % der ...