OLG München Beschluss vom 25.06.2020 - 34 Wx 504/19

Leitsatz (amtlich)

1. Ist in einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts nur das Eintragungshindernis, nicht aber das Mittel zu dessen Beseitigung unmissverständlich benannt, ist die Zwischenverfügung aufzuheben.

2. Haben die in Errungenschaftsgemeinschaft nach italienischem Recht verheirateten Ehegatten im Zuge des Erwerbs eine Finanzierungsgrundschuld über fast die Hälfte des Kaufpreises einer Immobilie bestellt, steht fest, dass die Ehegatten ihren Anteil an der Immobilie nicht vollständig aus eigenen Mitteln zahlen. Damit können sie nicht als Bruchteilseigentümer der Immobilie eingetragen werden.

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 8. Oktober 2019 aufgehoben.

Gründe

I. Im Grundbuch ist als Eigentümerin von Grundbesitz Frau L. eingetragen.

Mit notarieller Urkunde vom 8.5.2019 veräußerte sie diesen zum Kaufpreis von 670.000 EUR an die Beteiligten zu 1 und 2, ein seit 2014 verheiratetes Ehepaar zu Miteigentum zu gleichen Teilen. Nach der Urkunde verpflichtete sich die Verkäuferin, bei der Bestellung von Grundschulden unter folgenden Voraussetzungen mitzuwirken:

Der Gläubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten und/oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet hat. ... Bis zur vollständigen Tilgung des Kaufpreises sind Zahlungen nur gemäß den Vereinbarungen im Kaufvertrag zu leisten.

Ziff. VII. der Urkunde lautet wie folgt:

Die Erwerber sind ausschließlich italienische Staatsangehörige.

Auf die in dieser Urkunde enthaltenen Erklärungen kann ausländisches Recht zur Anwendung kommen, über dessen Inhalt der Notar keine Auskunft geben kann. ... Die Erwerber erklären, dass ihrem Erwerb zum Miteigentum im angegebenen Verhältnis keine ausländischen Rechtsvorschriften, insbesondere etwaige familienrechtliche Bestimmungen, entgegenstehen.

Mit Urkunde vom 16.5.2019 bewilligte der Beteiligte zu 1 namens und in Vollmacht der Verkäuferin die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld über 270.000 EUR, die vom Grundbuchamt eingetragen wurde.

Am 30.7.2019 legte der Notar dem Grundbuchamt die in Anlage 2 zum Vertrag vom 8.5.2019 erklärte Auflassung und Eintragungsbewilligung zum Vollzug vor.

Daraufhin teilte das Grundbuchamt dem Notar mit, dass Bedenken hinsichtlich der Eintragung bestünden. Ehen zwischen Italienern, die bis zum 28.1.2019 geschlossen worden seien, unterlägen, wenn nichts anderes vereinbart sei, dem gemeinsamen nationalen Recht. Der gesetzliche Güterstand sei die Errungenschaftsgemeinschaft, so dass ein Erwerb von Immobilien nach Bruchteilen nicht möglich sei. Die Beteiligten beriefen sich darauf, dass Güter, die ihnen bei Eheschließung gehörten oder sie während der Ehe durch Schenkung oder von Todes wegen erworben haben, samt deren Surrogaten nicht zum Gesamtgut gehörten. Bereits die Möglichkeit, dass jeder Erwerber den Kaufpreis mit solchen Mitteln des Eigenguts begleiche, genüge, um die Eintragung als Bruchteilseigentümer zu rechtfertigen.

Am 8.10.2019 erließ das Grundbuchamt eine fristsetzende Zwischenverfügung, wonach die Eintragung zu Bruchteilen nicht möglich sei, da dadurch das Grundbuch unrichtig werde. Zwar wurde zur Behebung des Hindernisses eine Frist gesetzt, ein Mittel zur Behebung jedoch nicht angegeben.

Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 über den beurkundenden Notar mit der Beschwerde vom 15.10.2019. Dieser hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II. 1. Gemäß § 71 Abs. 1 GBO findet gegen eine Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) die Beschwerde statt (OLG Hamm FGPrax 2010, 177; Demharter GBO 31. Aufl. § 71 Rn. 1; Hügel/Kramer GBO 4. Aufl. § 71 Rn. 68). Es kann dabei für die Frage der Zulässigkeit dahinstehen, ob die Mindestvoraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung i.S.v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO gegeben waren, denn die Entscheidung ist nicht nur als Zwischenverfügung bezeichnet und enthält eine entsprechende Rechtsmittelbelehrung, sondern zeigt auch ein nach Ansicht des Grundbuchamts bestehendes rückwirkend zu beseitigendes Hindernis auf. Damit war die Entscheidung erkennbar nicht nur eine Meinungsäußerung des Grundbuchamts mit dem Ziel einer Antragsrücknahme.

Auch im Übrigen ist die Zulässigkeit der Beschwerde gegeben, §§ 73, 15 Abs. 2 GBO.

2. Die Beschwerde hat in der Sache jedenfalls vorübergehend Erfolg, da die Zwischenverfügung bereits aus formellen Gründen aufzuheben ist.

a) Voraussetzung einer Zwischenverfügung ist dabei, dass ein Eintragungshindernis und unter Setzung einer Frist das Mittel zu dessen Beseitigung unmissverständlich benannt werden (Senat vom 11.4.2011, 34 Wx 160/11 = FGPrax 2011, 173; Wilke in Bauer/Schaub § 18 Rn. 9 ff.; Demharter § 18 Rn. 29 ff.; Hügel/Zeiser § 18 Rn. 32). Auf die Angabe, wie das angegebene Hindernis beseitigt werden kann, kann auch dann nicht verzichtet werden, wenn der Adressat anwaltlich oder durch einen Notar vertreten ist und sich daher juristisch über die Möglichkeite...