Verfahrensgang
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 12.10.1999 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg – 9 O 784/99 – wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 63.500.– DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000.– DM.
Tatbestand
Hinsichtlich des Vorbringens in erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (Bl. 112-116 I) Bezug genommen.
Mit am 12.10.1999 verkündeten Urteil hat das Landgericht Magdeburg die Klage abgewiesen und dies im Wesentlichen damit begründet, dass der Mietvertrag nicht sittenwidrig sei und nach der in § 6 des Mietvertrages getroffenen Regelung die Änderung des Mietzinses nur in die gleiche Richtung gehen könne, wie die Änderung des Lebenshaltungskostenindexes.
Gegen das ihr am 18.10.1999 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 16.11.1999 Berufung eingelegt und diese mit am 16.12.1999 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz vom selben Tage begründet.
Die Beklagte trägt vor, der Mietvertrag sei wegen Mietwuchers nichtig. Außerdem habe das Landgericht § 6 des Mietvertrages falsch ausgelegt. Diese Regelung sei – wie es auch der Zeuge B. bekundet habe – durchaus so zu verstehen, dass auf Grund einer Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes auch eine Herabsetzung der Miete verlangt werden könne. Hilfsweise rechnet die Beklagte mit 61.727,05 DM überzahlter Miete auf (Bl. 156 I). Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 16.12.1999 (Bl. 152-156 I) verwiesen.
Die Beklagte beantragt,
das am 12.10.1999 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg – 9 O 784/99 – abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 20.01.2000 (Bl. 1-10 II) verwiesen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kläger können für den streitgegenständlichen Zeitraum die vertraglich vereinbarte Miete verlangen:
1. a) Der Mietvertrag vom 25.11./12.12.1991 ist nicht gem. § 134 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 WistG nichtig. Diese Vorschrift betrifft lediglich das Fordern von Entgelten für Gegenstände oder Leistungen des lebenswichtigen Bedarfs. § 5 WistG greift ebenfalls nicht ein, denn diese Vorschrift bezieht sich nur auf Räume zum Wohnen.
b) Der Mietvertrag ist auch nicht wegen Mietwuchers (§§ 134 BGB, 291 StGB bzw. § 138 Abs. 2 BGB) bzw. als wucherähnliches Geschäft i.S.d. § 138 Abs. 1 BGB nichtig:
Ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung wird teilweise bei einer Überschreitung von 50 %, teilweise bei einer Überschreitung von 100 % der üblichen Miete angenommen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., Nach §§ 535, 536 BGB, Rn. 97). Eine solche ist vorliegend nicht ersichtlich. Im Gegenteil: Die Beklagte führt auf Seite 2 der Klageerwiderung (Bl. 56 I) selbst aus, dass im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen in Sch. auf Grund ungeklärter Eigentumsfragen so gut wie kein banktypischer Büroraum zur langfristigen Anmietung zur Verfügung gestanden habe. Verursacht durch die knappe Angebotslage und die große Nachfrage hätten sich die geforderten Büromieten als extrem hoch erwiesen. Vermieterseitig hätten sogar desolate Gebäude zu Spitzenpreisen vermietet werden können, solange nur die Langfristigkeit eines Vertrages gewährleistet gewesen sei. Die Beklagte habe sich notgedrungen auf die extrem hohen Mietzinsforderungen der Kläger und eine Renovierungslast von 1,3 Mio. DM einlassen müssen, um überhaupt den Filialstandort zu erhalten. Bei dieser Sachlage kann von einer überhöhten Miete keine Rede sein. Vielmehr stellten die für entsprechenden Gewerbemietraum allgemein verlangten Spitzenmieten die sich nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage ergebenden Preise dar.
Darüber hinaus setzt Mietwucher das Ausnutzen einer Zwangslage, einer Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willenschwäche voraus. Dies kommt überhaupt nur dann in Betracht, wenn es sich um die Gefährdung des Bestehenden handelt; es reicht nicht aus, wenn ohne den Abschluss des Mietvertrages (zu den Konditionen der Kläger) bloße Zukunftspläne der Beklagten gescheitert wären. Erst recht reicht es nicht aus, wenn einer Projektplanung nur Einschränkungen oder zeitliche Verschiebungen drohen (BGH, NJW 1994, 1275, 1276). Es ist nicht ersichtlich, dass es der Beklagten am Standort Sch. ohne den Mietvertrag unmöglich gewesen wäre, eine Filiale (u.U. mit zeitlicher Verzögerung) zu eröffnen. Die Beklagte ist zudem eine Großbank, die keineswegs gezwungen war, in Sch. eine Filiale zu eröffnen. Vielmehr hat sie durch den Abschluss des Mietvertrages gezeigt, dass ihr die langfristige Sicherung des ...