OLG Naumburg Urteil vom 13.11.2009 - 10 U 20/09

Leitsatz (amtlich)

1. § 12 MaBV verbietet dem Bauträger den Abschluss einer Abschlagszahlungsvereinbarung, die zu Lasten des Erwerbers von der Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV abweicht. Damit wird der Erwerber insbesondere davor geschützt, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der mit § 3 Abs. 1 MaBV bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist. Ein solcher Schutz ist bei einem Verstoß gegen § 12 MaBV nur durch die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung zu erreichen.

2. Einem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch kann allerdings § 813 Abs. 2 BGB entgegenstehen, sofern nicht der Schutz des Erwerbers die Rückzahlung der vor Fälligkeit geleisteten Zahlungen nach Sinn und Zweck der MaBV gebietet. Wenn und soweit der Erwerber Zahlungen geleistet hat, die bei wirksamer Vereinbarung eines Zahlungsplans im Rahmen des § 3 Abs. 1, Abs. 2 MaBV nicht zu beanstanden wären, ist der von der MaBV bezweckte Schutz des Erwerbers bereits verwirklicht, so dass einem Rückforderungsanspruch § 813 Abs. 2 BGB entgegensteht.

3. Zur Abgrenzung privater Vermögensverwaltung vom gewerblichem Grundstückshandel.

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Urteil vom 17.04.2009; Aktenzeichen 4 O 1458/08)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 17.4.2009 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des LG Halle wird zurück gewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die Klägerin nimmt den Beklagten im Wege der Teilklage auf Rückerstattung geleisteter Abschlagszahlungen auf einen notariell beurkundeten Wohnungseigentumskaufvertrag mit Bauverpflichtung in Anspruch.

Der Beklagte erwarb zunächst auf der Grundlage des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 13.7.2001 neben den Herren F. und K. einen ideellen Miteigentumsanteil von 1/3 an dem mit einem sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück, belegen in der Gemarkung B., Flur 2, Flurstück 39/1, verzeichnet im Grundbuch von B./R., Blatt 10211. Das Grundstück war mit drei Buchgrundschulden über 460.162,69 EUR, 123.000 EUR und 150.000 EUR belastet. Im Jahr 2005 wurde die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet und der Zwangsversteigerungsvermerk im Juli 2005 in das Grundbuch eingetragen. Der Beklagte erwarb daraufhin die Miteigentumsanteile der vormaligen Miteigentümer K. und F.. Am 21.11.2005 wurde der Zwangsversteigerungsvermerk gelöscht und am 10.3.2006 der Beklagte als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Der Beklagte plante, den Grundbesitz mit dem aufstehenden Gebäude durch Sanierung der Altbausubstanz und teilweise Um- und Neubau in eine Wohnungseigentumsanlage mit 6 Wohneinheiten umzugestalten. Im Hinblick hierauf schloss er mit der Klägerin am 15.3.2007 vor dem Notar Dr. U. B. zur Urkundenrollennummer 544/2007 einen Wohnungseigentumskaufvertrag mit Bauverpflichtung über einen 1.696/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der noch zu errichtenden Wohnung Nr. 5 zu einer Wohnfläche von 65,21 qm im zweiten Obergeschoss des Hauses, den Sondernutzungsrechten an dem befestigten Kraftfahrzeugstellplatz Nr. 5 sowie an dem Abstellraum Nr. 5. In § 1 der Kaufvertragsurkunde war vermerkt, dass der Beklagte das Grundstück mit amtlicher Teilungserklärung vom 8.3.2007 im Wege der Teilung nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum an den Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen aufgeteilt und die Gemeinschaftsordnung festgelegt habe; die Abgeschlossenheitsbescheinigung sei erteilt, die Teilungserklärung indessen noch nicht im Grundbuch vollzogen. Unter § 3 des Vertrages bewilligte der Beklagte der Klägerin zur Sicherung deren Ansprüche auf Eigentumsverschaffung an der Eigentumswohnung eine Auflassungsvormerkung. Ausweislich des § 5 der notariellen Kaufvertragsurkunde belief sich der Kaufpreis auf insgesamt 91.000 EUR, der je nach Baufortschritt in Teilbeträgen erbracht werden sollte. In § 5 Ziff. 2) war hierzu bestimmt, dass Grundvoraussetzung für die Ratenzahlung die Absendung folgender Bestätigungen durch den Notar sein sollte:

"a) Eintragung der bewilligten Eigentumsvormerkung im Wohnungsgrundbuch. Diese kann durch Notarbestätigung über Grundbuchvorlagen nicht ersetzt werden. Der Vormerkung dürfen in Abt. II und III. keine Belastungen im Range vorgehen oder gleichstehen, abgesehen von solchen Grundpfandrechten, die auf Verlangen des Käufers bestellt werden und abgesehen von solchen Belastungen, die der Käufer nach dieser Urkunde zu übernehmen hat;

b) alle etwa zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen liegen vor (insbesondere Negativattest gem. § 22 BauGB) und es sind keine Gründe ersichtlich, die gegen die Wirksamkeit des Vertrages sprechen."

Nach § 5 Ziff. 4) des Kaufvertrages sollte nach Vorliegen dieser Grundvoraussetzungen die Vergütung nach einem Zahlungsplan erfolgen, der die Zahlung des Festpreises in sieben Raten wie folgt vorsah:

"erste Ra...