Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung und Herausgabe
Verfahrensgang
LG Regensburg (Urteil vom 02.07.2009; Aktenzeichen 1 HKO 390/09) |
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Regensburg vom 02.07.2009 - 1 HKO 390/09, wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Die Streithelferin trägt ihre Auslagen selbst.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils, vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Beschluss: Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 171.361 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Parteien streiten um die Rückgabe eines mit Pachtvertrag vom 07./10.04.2006 von der Klägerin an den Beklagten unterverpachteten Lokals mit Biergarten und 1.500 Sitzplätzen, altem Baumbestand und Parkplätzen nach fristlosen Kündigungen des Pachtvertrags durch die Klägerin mit Schreiben vom 18.02.2009 und vom 28.07.2009, sowie um außergerichtliche Rechtsanwalts kosten.
Die Klägerin betreibt eine kleine gemeinnützige Stiftungsbrauerei mit derzeit 13 Mitarbeitern (Stiftungszweck: Gewinnzuwendung an Senioren und bedürftige Kinder). Sie hatte das genannte Lokal in R.P. von dessen Eigentümer, dem Streithelfer der Klägerin, S., gepachtet und mit Erlaubnis der Streithelferin mit Pachtvertrag vom 07./10.04.2006 (Anlage K1) an den Beklagten auf die Dauer von 10 Jahren mit Verlängerungsoption für den Beklagten unterverpachtet und im Mai 2007 übergeben. Es handelt sich um ein denkmalgeschütztes Objekt, welches zuvor für insgesamt 3 Millionen Euro renoviert worden war.
Die Klägerin und die Streithelferin haben in erster Instanz die Auffassung vertreten, dass insbesondere die Kündigung vom 18.02.2009 wegen Nichtzahlung der Kaution innerhalb der gesetzten Frist wirksam erfolgt sei. Der Beklagte hält die Kündigung für unwirksam. Er habe mit Anlage B1 nachgewiesen, dass die Belege für die Sicherheit anstelle der Kaution bereits Anfang 2008 überwiesen worden seien. Darauf habe die Klägerin nicht reagiert.
Hinsichtlich des Weiteren unstreitigen Sachverhalts, des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf S. 3 bis 4 des Urteils des Landgerichts Regensburg vom 02.07.2009 Bezug genommen.
Die einschlägigen Bestimmungen des Pachtvertrags vom 07./10.04.2006 lauten u.a. (auszugsweise):
Präambel:
Der Verpächter betreibt in R. und Umgebung neben einer Brauerei mehrere Gaststätten, welche sich weit über R. hinaus allseits großer Beliebtheit erfreuen.
Dies ist darauf zurückzuführen, dass sie alle gut bürgerlich geführt werden und durch gepflegtes Bier, gute Küche mit regionalen Spezialitäten und angemessener Preisgestaltung bürgernah sind. Die Gaststätte in dem Anwesen P. in R. aus soll in dieses gastronomische Gesamtbild des Verpächters passen.
§ 1 Pachtgegenstand, Baumaßnahmen, Ausstattung, Investitionszuschuss, Inventar Abs. 1:
Der Verpächter verpachtet an den Pächter im Anwesen P. in die folgenden Räumlichkeiten und Freiflächen, deren Anzahl, Größe und Lage sich aus den als Anlage 2 beigefügten Grundriss- und Lageplänen ... sowie aus der Flächenberechnung des Architekturbüros ... ergibt.
Abs. 5:
Der Hauptverpächter T. wird vor Pachtbeginn die in der Baubeschreibung (Anlage 4 zum Pachtvertrag) beschriebenen Baumaßnahmen auf eigene Kosten durchführen. Zur Durchführung weiterer Baumaßnahmen ist auch der Verpächter gegenüber hiesigem Unter-Pächter nicht verpflichtet. ...
Abs. 7:
Die Kosten für zusätzliche, nicht in der Baubeschreibung enthaltene Ausstattungen, die vom Pächter gewünscht oder behördlicherseits aufgrund des Betriebs der Gaststätte verlangt werden, trägt der Pächter. Dies gilt auch dann, wenn der Pächter einen höheren Ausführungsstandard wünscht, als in der Baubeschreibung (Anlage 4)vorgesehen. Soweit der Verpächter für diese zusätzlichen bzw. höherwertigen Ausstattungen sorgen soll, wird hierüber eine separate, schriftliche Vereinbarung getroffen. ...
§ 2 Pachtzweck, Konkurrenzschutz, personenbezogene Genehmigungen, Parkplatzbenutzung
Abs. 5:
Dem Pächter wird die Nutzung des Parkplatzes durch Bringen und Abholen von Schülern der M. weiterhin dulden und ermöglichen, ohne dass hierdurch Ansprüche auf Pachtminderung bestehen. Der Verpächter übernimmt keine Gewähr dafür, dass der Parkplatz nicht durch Fremdparker belegt wird. Es ist Sache des Pächters, die eingestellten Fahrzeuge gegen Diebstahl oder Beschädigung durch Dritte zu sichern.
§ 3 Pachtzeit, Übergabe, Rücktrittsrecht
Abs. 1:
... Die Pachtzeit beginnt spätestens drei Monate nach der Übergabe des Pachtgegenstands durch den Haupt-Verpächter an den Hauptpächter zur Durchführung der diesem obliegenden Einrichtungsarbeiten bzw., falls diese bereits innerhalb eines kürzeren Zeitraums abgeschlossen werden, mit Beginn des Monats, welches dem Monat der Fertigstellung dieser Einrichtungsarbeiten nachfolgt. De...