Entscheidungsstichwort (Thema)
Negativer Rechtsentscheid zur Frage der Umlagefähigkeit unspezifizierter Betriebskosten für preisgebundenen Wohnraum
Normenkette
II. BV § 27 Abs. 2 Anl. 3; ZPO § 541
Verfahrensgang
LG Oldenburg (Entscheidung vom 20.02.1995; Aktenzeichen 17 S 717/96) |
AG Oldenburg (Oldenburg) (Aktenzeichen 18 C 1810/96 (X)) |
Tenor
Ein Rechtsentscheid ist nicht zu treffen.
Gründe
Das Landgericht Oldenburg möchte einen Mietrechtsentscheid des Oberlandesgerichts Oldenburg einholen und hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:
Ist bei preisgebundenem Wohnraum der Vermieter mit der Umlage ausgeschlossen, wenn bei der Vermietung von Wohnraum die Vertragsparteien sich auf die Zahlung von Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Berechnungsverordnung geeinigt haben, der Vermieter aber nur die Art der Betriebskosten und den Betrag der Gesamtbelastung bekannt gegeben hat, nicht aber die Geamtbelastung nach den einzelnen Kosten aufgeschlüsselt hat?
Dabei geht das Landgericht von folgendem Sachverhalt aus:
Die Klägerin hat durch Vertrag vom 20.10.1992 von dem Beklagten eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet.
In § 4 Abs. 2 des Vertrages ist festgelegt; daß neben der Miete anteilig eine Reihe von näher bezeichneten Nebenkosten erhoben wird. In § 4 Abs. 3 des Vertrages ist bestimmt, daß für, die Betriebskosten eine monatliche Vorauszahlung von 295,40 DM bei jährlicher Abrechnung zu zahlen ist. In einer Anlage zum Mietvertrag ist dieser Betrag dahin aufgeschlüsselt, daß als Heizkostenvorauszahlung 110,80 DM und als sonstige Betriebskostenvorauszahlung 184,60 DM zu zahlen sind.
Die Klägerin verlangt jetzt die Rückforderung der Vorausleistungen, die sie auf die Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten seit Vertragsbeginn geleistet hat, weil die Betriebskosten nicht nach den Einzelbeträgen angegeben worden sind, aus denen sich der Gesamtbetrag zusammensetzt.
Das Landgericht erwägt, die Klage insoweit abzuweisen, weil § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 1970 diese Aufschlüsselung und die Folge, wenn sie fehlt, nicht ausdrücklich anspreche und das Interesse der Mieter daran nicht erheblich sein dürfte, so daß der Verlust des Anspruchs des Vermieters auf die Betriebskosten als unangemessen anzusehen sei. Die Frage sei von grundsätzlicher Bedeutung, da das Verfahren für die betroffene Wohnanlage ein Musterprozeß sei und ein Rechtsentscheid dazu noch nicht vorliege.
Ein Rechtsentscheid ist nicht zu erlassen.
Eine Divergenzvorlage gem. § 541 Abs. 1 Satz 11. Alt. ZPO kommt ersichtlich nicht in Betracht; sie wird auch vom Landgericht nicht herangezogen.
Aber auch eine Vorlage zur Klärung einer Grundsatzfrage, § 541 Abs. 1 S. 12. Alt. ZPO, ist nicht gegeben.
Nach einhelliger Auffassung und insbesondere auch der ständigen Rechtsprechung des Senats ist im Hinblick auf das mit dem Institut des Rechtsentscheids verfolgte Ziel der Rechtseinheit eine Frage nur dann von grundsätzlicher Bedeutung, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird, und wenn über die Auslegung in der Rechtsprechung und der Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen bereits geäußert werden oder zu erwarten sind (vgl. nur Senat, Rechtsentscheide vom 26.5.1981 – 5 UH 2/81 – und 22.2.1995 – 5 UH 1/94 –; Zöller/Gummer, ZPO, 20. Aufl., § 541 Rdn. 39 m.w.N.).
In diesem Sinn kommt der vorgelegten Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Unterschiedliche Auffassungen sind bislang, soweit ersichtlich, zu dieser Frage nicht geäußert worden. Einhellig wird in der mietrechtlichen Literatur vertreten, daß nur die ausdrücklich aufgeführten Betriebskosten neben der Miete umlagefähig sind (Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 195 Rdn. 5), die der Mieter in Einzelbeträgen aus der Aufstellung entnehmen können muß (vgl. Bub/Dreier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdn. 35). Die Spezifizierung der Betriebskosten ist dem Vermieter unter Berücksichtigung seiner Kenntnis von den erheblichen-Fakten auch zuzumuten. Kommt er dem nicht nach, so ist er jedenfalls für die erste Abrechnungsperiode mit den nicht spezifizierten Betriebskosten ausgeschlossen; insoweit besteht gerade auch in Bezug auf die Rechtsfolge bei unterbliebener Spezifizierung kein Streit (vgl. Sternei, Mietrecht, 3. Aufl., III. Rdn. 380 m.w.N. in Fn. 126).
Auch die Rechtsprechung gibt dem Mieter einer Wohnung des sozialen Wohnungsbaus einen Anspruch aus § 20 Abs. l Satz 3 NMV 1970 auf vorherige Bekanntgabe der detaillierten Zusammensetzung des Entgeltes und der Belastung, für die er Vorschüsse zahlen soll, wobei die Einzelangaben für folgende Abrechnungsperioden nachgeholt werden können (vgl. LG Berlin, MM-Mietrechtliche Mitteilungen/Beilage der Zeitschrift: Mietermagazin – xxx des Berliner Mietervereins e.V. – 1993, 110, 111).
Angesichts dieser völlig einheitlichen Beurteilung besteht kein Grund, der berufungsgerichtlichen Entscheidungskompetenz im Wxxx des Rechtsentscheides Gxxx zu setzen, zumal die...