OLG Oldenburg (Oldenburg) Beschluss vom 23.12.1980 - 5 UH 3/80

Verfahrensgang

AG Nordenham (Aktenzeichen 3 C 127/80)

LG Oldenburg (Aktenzeichen 1 S 150/80)

Tenor

1.) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MRHG ist jedenfalls nicht schon dann unwirksam, wenn es bereits vor Ablauf der Jahresfrist abgesandt worden ist.

2.) Zu den übrigen Fragen ergeht kein Rechtsentscheid.

Gründe

Das Landgericht hat dem Senat gemäß Art. III des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes i.d.F. des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. S. 657) insgesamt 6 Fragen zur Entscheidung vorgelegt. Die Frage zu I lautet:

Ist ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 1 MHG bereits deshalb unwirksam, weil es innerhalb der Jahresfrist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG abgesandt wurde und/oder dem Mieter innerhalb dieser Frist zuging, die Mieterhöhung aber erst nach Ablauf der Jahresfrist eintreten sollte?

Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids sind hinsichtlich der unter I gestellten Frage gegeben, soweit gefragt wird, ob schon die Absendung vor Ablauf der Jahresfrist die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge hat. Dem Vorlagebescheid fehlt zwar die vom Senat grundsätzlich für erforderlich gehaltene Begründung (vgl. OLG Oldenburg, Nds. Rpfl. 1980, S. 261, 262), doch geht aus den Akten gleichwohl zweifelsfrei hervor, daß die gestellte Frage insoweit entscheidungserheblich ist. Sie wird vom Senat dahin beantwortet, daß unabhängig von der Streitfrage, ob ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen überhaupt unwirksam ist, jedenfalls die bloße Absendung vor Ablauf der Jahresfrist nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führt.

Das Gesetz schreibt lediglich vor, daß der Vermieter eine Mieterhöhung vor Ablauf der Frist nicht „verlangen kann”. Da das Verlangen des Vermieters erst mit Zugang seiner Erklärung wirksam werden kann, wie sich aus der auch auf das Mieterhöhungsverlangen anwendbaren Vorschrift des § 130 Abs. 2 BGB ergibt (vgl. Palandt, BGB, 40. Aufl., Anm. 5 zu § 5 WKSchG; Schmidt-Futterer Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Anm. C 81 und C 84 zu § 2 WKSchG), genügt es, daß die Jahresfrist zu diesem Zeitpunkt verstrichen ist (a.A. Barthelmess, 2. WKSchG, 2. Aufl., Rz 16 zu § 2 MHRG). Es ist auch kein einleuchtender Grund dafür erkennbar, weshalb schon die vorzeitige Absendung schädlich sein sollte. Geht man davon aus, daß das Gesetz durch die Frist für die Dauer eines Jahres eine gewisse Kontinuität der Mietpreise und eine Befriedung zwischen den Mietparteien gewährleisten wollte (vgl. dazu ausführlich Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 135, S. 319), wird dieser Gesetzeszweck erreicht, wenn man auf den Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung abstellt. Im Hinblick auf die genannten Gesetzeszwecke ist der Zeitpunkt der Absendung der Erklärung ohne Bedeutung.

Soweit das Landgericht darüber hinaus zugleich auch die Frage stellt ob das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn es vor Ablauf der Jahresfrist zugeht, ist mangels einer Begründung des Beschlusses nicht erkennbar, daß die Beantwortung dieser Frage für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich ist. Das Landgericht hat nicht dargelegt, welche Tatsachen es seiner Entscheidung zugrundelegen will. Nur wenn der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt, der, falls er sich aus dem in den Akten enthaltenen Parteivortrag nicht hinreichend klar ergeben sollte, zunächst mit den Parteien aufzuklären ist, dazu nötigt, kann ein Rechtsentscheid ergehen. Auch bei den weiteren Fragen ist die Entscheidungserheblichkeit noch offen.

Die unter II – VI gestellten Fragen könnten im übrigen in dieser Form schon wegen ihrer zu allgemein gehaltenen Fassung nicht durch Rechtsentscheid beschieden werden und bedürften zudem, falls es insoweit auf die Entscheidung einzelner Fragen überhaupt noch ankommen sollte, der Begründung. Hinsichtlich der Frage zu VI ist außerdem die für den Erlaß eines Rechtsentscheids erforderliche grundsätzliche Bedeutung äußerst zweifelhaft (vgl. dazu auch Landfermann, WM 1980, 257, 260). Das bedarf jedoch keiner abschließenden Erörterung und Entscheidung, da zur Zeit noch völlig offen ist, ob die Fragen zu II bis VI überhaupt erheblich sind für die Entscheidung dieses Rechtsstreits.

Fundstellen

Dokument-Index HI1402296