Normenkette
BGB § 167
Verfahrensgang
LG Rostock (Aktenzeichen 3 O 215/99) |
Tenor
I. Auf die Berufung des Kläger wird das am 30.12.1999 verkündete Urteil des LG Rostock – 3 O 215/99 – abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Mieträume im Wohn- und Geschäftshaus K.-Straße … in R., und zwar den Kellerraum, das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss und die zwei hinteren Räume im 2. Obergeschoss zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
II. Die Kosten des Rechtsstreit tragen die Beklagten.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 60.000 DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Der Streitwert beträgt 49.150,80 DM. Die Beschwer des Beklagten übersteigt 60.000 DM.
Tatbestand
Der verstorbene Vater des Klägers, dessen Rechtsnachfolger der Kläger ist, und die Beklagten schlossen am 22.3.1990 einen Mietvertrag über Gewerberäume im Wohn- und Geschäftshaus K.-Straße … in R., der mit Vertrag vom 7.12.1990 ergänzt wurde. Gemäß Ziff. 2 des Mietvertrages war das Mietverhältnis auf die Dauer von zehn Jahren fest geschlossen. Für die Beklagten bestand eine Verlängerungsoption von weiteren zehn Jahren. Der Mietzins betrug zunächst 1.200 DM monatlich und wurde in der Folgezeit angehoben. Ab April 1997 beträgt er 4.045,90 DM. Eine Regelung zur Fälligkeit des Mietzinses enthält der Vertrag nicht.
Die Beklagten leisteten im Zeitraum von April 1996 bis November 1999 Mietzahlungen zu den folgenden Zeitpunkten, die der Kläger wie folgt auf die monatlichen Raten verbuchte:
Januar 1996 23.1.1996
Februar 1996 8.2.1996
März 1996 21.3.1996
April 1996 13.5.1996
Mai 1996 31.7.1996
Juni 1996 9.8.1996
Juli 1996 15.8.1996
August 1996 2.9.1996
September 1996 4.10.1996
Oktober 1996 4.10.1996
November 1996 11.12.1996
Dezember 1996 8.1.1997
Januar 1997 6.2.1997
Februar 1997 25.3.1997
März 1997 25.3.1997
April 1997 9.5.1997
Mai 1997 5.6.1997
Juni 1997 7.7.1997
Juli 1997 30.7.1997
August 1997 5.9.1997
September 1997 15.10.1997
Oktober 1997 11.11.1997
November 1997 11.12.1997
Dezember 1997 15.1.1998
Januar 1998 10.2.1998
Februar 1998 16.3.1998
März 1998 21.4.1998
April 1998 13.5.1998
Mai 1998 9.6.1998
Juni 1998 29.7.1998
Juli 1998 19.8.1998
August 1998 17.9.1998
September 1998 8.10.1998
Oktober 1998 10.11.1998
November 1998 16.12.1998
Dezember 1998 9.2.1999
Januar 1999 6.4.1999
Februar 1999 20.4.1999
März 1999 20.4.1999
April 1999 31.5.1999
Mai 1999 1.6.1999
Juni 1999 nicht vorgetragen
Juli 1999 30.8.1999
August 1999 30.9.1999
September 1999 29.10.1999
Oktober 1999 1.12.1999
November 1999 9.12.1999
Am 20.5.1998 richtete der Kläger ein Schreiben an die R.H. GmbH z. Hd. der beiden Beklagten, in dem es heißt:
„Da sie auch nach mehrmaligen mündlichen Mahnungen bei der Mietzahlung den falschen Monat angeben, mache ich Sie hiermit schriftlich darauf aufmerksam, dass die Mietzahlung am 14.4.1998 nicht die Miete für den Monat 5 (Mai), sondern erst die Miete für den Monat 4 (April 1998) ist. Verfolgen Sie bitte ihre Mietzahlungen bis 10/97 zurück, denn ab diesem Monat wurde ein falscher Monat angegeben.
Weiterhin fordere ich Sie auf, mir binnen 14 Tagen mitzuteilen, wann Sie die im Mietvertrag festgelegten, noch nicht fertiggestellten Umbauarbeiten, das sind Hofüberdachung, Fensterbänke und im Eingangsbereich die Türschließanlage, durchführen wollen.
Da sie auch nach mehrmaligen Mahnungen, die ich schriftlich nachweisen kann, Ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen sind, bin ich nicht gewillt, den Mietvertrag bis 2000 zu erfüllen.
Ich werde gerichtlich gegen Sie vorgehen und Sie auf Schadensersatz verklagen.”
Das Schreiben trägt den handschriftlichen Vermerk „am 22.5.1998 empfangen”. Darunter befindet sich der Stempel der R.H. GmbH.
Mit Schreiben vom 10.8.1998 übersandten die RA G. & M. dem anwaltlichen Vertreter des Klägers eine Anwaltsvollmacht im Original vom 13.7.1998. Danach erteilten die Beklagten den RA G. & M. wegen „Mietangelegenheiten K.-Straße …” eine Prozessvollmacht sowie eine Vollmacht zur außergerichtlichen Vertretung.
Am 17.2.1999 schrieben die RA G. & M. im Auftrag der Beklagten an den Kläger:
„Unsere Mandanten haben mit Herrn P.K. am 22.3.1990 einen Mietvertrag über Verkaufsflächen und Nebenräume im Erdgeschoss des Hauses K.-Straße… in R. geschlossen. Unter Ziff. 2 S. 3 des Vertrages wurde unserem Mandanten ein Optionsrecht auf die Verlängerung des Mietvertrages für weitere 10 Jahre eingeräumt. Dieses übe ich heute namens und in Vollmacht unserer Mandanten aus.”
Die anwaltlichen Vertreter der Beklagten wandten sich ferner mit Schreiben vom 2.7.1999 wegen des Abstellens von Fahrrädern in dem Mietgebäude und mit Schreiben vom 3.2.2000 wegen eines Vergleichsangebotes an den Kläger bzw. dessen anwaltlichen Vertreter RA Dr. K.
In dem Verfahren …, LG R., begehrte der Kläger die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, das Mietobjekt zu räumen und an ihn herauszugeben, weil sie seinem Vorbringen zufolge den Mietzins teilweise nic...