OLG Rostock Urteil vom 27.09.2012 - 3 U 65/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geschäftsraummiete: Darlegungs- und Beweislast bei behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes in Betriebskostenabrechnung in Bezug auf die Verwaltungskosten. Vergleichbarkeit der Angebote von Wohnungseigentumsverwaltern in anderen Bundesländern

Leitsatz (amtlich)

1. Die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters besteht darin, bei der Abrechnung über Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.

2. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen.

3. Der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens.

Normenkette

BGB § 556

Verfahrensgang

LG Neubrandenburg (Urteil vom 17.05.2011; Aktenzeichen 4 O 235/10)

Tenor

1. In Abänderung des Urteils des LG Neubrandenburg vom 17.5.2011 (4 O 235/10) wird die Beklagte unter Abweisung der Berufung i.Ü. verurteilt, an die Klägerin weitere 4.345,18 EUR nebst 8 % Zinsen hierauf seit dem 30.12.2010 zu zahlen.

2. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin 15 % und die Beklagte 85 %; von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 27 % und die Beklagte 73 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: bis zu 6.000 EUR.

Gründe

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen sieht der Senat gem. §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO ab.

II. Die zulässige Berufung der Klägerin hat überwiegend in der Sache Erfolg.

1. Soweit die Klägerin mit der Berufung ihren Klageanspruch dahin weiter verfolgt, dass die Beklagte aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006, 2007, 2008 und 2009 jeweils noch einen Betrag i.H.v. 1.120,28 EUR zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer nachzuzahlen hat, hat sie hiermit in Höhe eines Betrages von 4.345,18 EUR Erfolg. Dabei waren für das Jahr 2006 unter Berücksichtigung einer Umsatzsteuer von 16 % 1.299,52 EUR, für die Jahre 2007 bis 2009 unter Berücksichtigung einer Umsatzsteuer von 19 % insgesamt 3.999,40 EUR in Ansatz zu bringen und von diesen die mit dem angefochtenen Urteil bereits zuerkannten Verwaltungskosten i.H.v. 953,74 EUR abzuziehen.

a. Gemäß § 5 des Mietvertrages hat die Beklagte u.a. neben der Nettomiete Betriebskosten zu tragen, zu denen auch Verwaltungskosten gehören. Dass diese Vertragsklausel den Mieter - hier die Beklagte - wirksam verpflichtet, Verwaltungskosten zu tragen, hat der BGH mit Urt. v. 24.2.2010 (XII ZR 69/08, NZM 2010, 279) bereits entschieden.

b. Gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009 wendet die Beklagte ein, dass die dort abgerechneten Verwaltungskosten in ihrer Höhe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würden und die Verwaltungskosten daher von der Klägerin nicht verlangt werden könnten. Zur Begründung der Rüge der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes hat die Beklagte geltend gemacht, dass Wohnungseigentumsverwalter in Bayern und Hessen im Internet die Verwaltung je Einheit für unter 20 EUR je Monat anbieten würden. Aufgrund des allgemeinen Preisgefüges dürften die Preise für diese Dienstleistung in Mecklenburg- Vorpommern noch darunter liegen. Dieser Vortrag ist nicht geeignet, den Einwendungen der Beklagten zum Erfolg zu verhelfen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (BGH, Urt. v. 6.7.2011 - VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705; BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 243/06, NZM 2008, 78). Die Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen also einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (Schmidt, GE 2000, 160; Wall, WuM 2002, 131). Dabei ist auf einen wirtschaftlich vernünftigen Vermieter abzustellen, der das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (Both in Herrlein/Kandelhard, MietR, 4. Aufl., § 556 Rz. 101).

Rechnet der Vermieter die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden Betriebskosten ggü. dem Mieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urt. v. 6.7.2011 - VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705; BGH, Urt. vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06, NZM 2008, 78). Dieser Einordnung folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens trägt.

Macht der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes gelte...