Entscheidungsstichwort (Thema)
Anfängliche Identität von Gläubiger und Schuldner hindert die Vormerkungsfähigkeit
Leitsatz (amtlich)
Die Eintragung einer Vormerkung setzt voraus, dass der Schuldner des zu sichernden Anspruchs als Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts im Grundbuch eingetragen ist (Identitätsgebot). Der Anspruch des Eigentümers auf Bestellung einer Dienstbarkeit zugunsten von ihm später zu benennender Dritter ist daher nicht vormerkungsfähig, solange er noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Auch ein Erwerbsanspruch des zukünftigen Schuldners/Eigentümers vermag die Vorverlagerung des Vormerkungsschutzes selbst dann nicht zu rechtfertigen, wenn eine sachen- und grundbuchrechtlich durch Erwerbsvormerkung gesicherte Erwerbsaussicht besteht.
Normenkette
BGB §§ 883, 889
Verfahrensgang
AG Schwäbisch Gmünd (Beschluss vom 08.05.2018; Aktenzeichen SGM024 GRG 350 / 2018) |
Tenor
1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 1 gegen den Zurückweisungsbeschluss des Amtsgerichts Schwäbisch Gmünd - Grundbuchamt - vom 08.05.2018, Az. SGM024 GRG 350/2018, wird
zurückgewiesen.
2. Die Beteiligte Ziff. 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf EUR 25.000,00 festgesetzt.
Gründe
I. Am 29.03.2018 schlossen die Beteiligte Ziff. 1 als Verkäuferin und der Beteiligte Ziff. 2 als Käufer vor Notar XXX, Schwäbisch Gmünd, unter Urkundenrolle Nr. UR 332/2018 einen Kaufvertrag über den eingangs näher genannten Grundbesitz. Auf dem Dach des auf dem Grundbesitz befindlichen Gebäudes ist eine im Wege der aufgeständerten Bauweise montierte Photovoltaikanlage angebracht.
Ebenfalls am 29.03.2018 wurde durch die Beteiligte Ziff. 1 als Eigentümerin vor Notar XXX unter Urkundenrolle UR 331/2018 B im Hinblick auf die auf dem Dach befindliche Photovoltaikanlage eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, dies als sogenannte Eigentümerdienstbarkeit (§ 2 der Urkunde UR 331/2018 B). In § 3 wurde unter der Überschrift "Rechtsnachfolgeklausel" folgendes geregelt:
(1) Der (auch zukünftige) Eigentümer verpflichtet sich gegenüber der vorstehend Genannten (hier: Frau XXX) im Wege eines unechten Vertrags zugunsten Dritter, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten gleichen Inhalts wie vorstehend unter § 2 zu bestellen, und zwar zu Gunsten beliebiger von dieser benannten Dritten, wenn diese in den zwischen den Beteiligten abzuschließenden Nutzungsvertrag eintreten und die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag übernehmen sowie zugunsten der Erben und Erbeserben des Anlagenbetreibers.
Ein Benennungsrecht zugunsten eines Kreditinstitutes soll - auf Nachfrage des Notars - nicht geregelt werden.
(2) Zur Sicherung des vorgenannten Anspruches auf Eintragung einer inhaltsgleichen Dienstbarkeit wird allseits die Eintragung einer Vormerkung zu Lasten des vorgenannten Grundstücks für die Genannte (Frau XXX) beantragt und bewilligt. Die Vormerkung soll im Rang nach der Dienstbarkeit unter § 2 eingetragen werden.
Mit Schreiben an das Grundbuchamt vom 03.04.2018 hat der beurkundende Notar XXX, Schwäbisch Gmünd, unter Übersendung der Urkunde UR 331/2018 B über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und unter Hinweis auf § 15 GBO die in der Urkunde enthaltenen Eintragungsanträge für die dort aufgeführten Antragsteller gestellt. Mit Schreiben an Notar XXX vom 16.04.2018 teilte das Grundbuchamt mit, mangels Anspruches gegen den Grundstückseigentümer könne keine Eigentümer-Vormerkung betreffend die Dienstbarkeit eingetragen werden. Der Verkäufer/Eigentümer habe gegenüber dem Käufer/künftigen Eigentümer einen Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit erworben. Dieser Anspruch könne ab dem Moment im Grundbuch eingetragen werden, ab dem der Verpflichtete/Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, vorher nicht. Schuldner des gesicherten Anspruches müsse derjenige sein, dessen Eigentum oder Grundstücksrecht im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung von der künftigen Rechtsänderung betroffen ist. Die vom Erwerber zur Eintragung bewilligte und beantragte Vormerkung könne somit erst nach Eigentumsänderung auf den Erwerber eingetragen werden. Anders als eine Eigentümer-Dienstbarkeit könne eine Eigentümer-Vormerkung mangels Anspruches nicht eingetragen werden, da der Eigentümer/Verkäufer gegen sich selbst keinen Anspruch begründen könne. Dieses Eintragungshindernis sei nicht heilbar.
Notar XXX vertritt die Auffassung, dass eine anfängliche Identität von Eigentümer und Schuldner gerade nicht schädlich für die Eintragungsfähigkeit der Vormerkung ist.
Am 08.05.2018 wurde die in § 2 der Urkunde bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Durch ebenfalls am 08.05.2018 ergangenen Beschluss hat das Amtsgericht Schwäbisch Gmünd - Grundbuchamt - den Antrag vom 03.04.2018 auf Eintragung einer Vormerkung betreffend die Eintragung einer Dienstbarkeit zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte Ziff. 1, vertreten durch Notar XXX, mit ihrer Beschw...