Verfahrensgang
LG Stuttgart (Urteil vom 13.12.1996; Aktenzeichen 15 O 399/96) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 13.12.1996 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,– DM abwenden, wenn diese nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Streitwert: |
29.460,– DM. |
Beschwer der Klägerin: |
über 60.000,– DM. |
Tatbestand
Die Parteien streiten darüber, ob der Klägerin an der Gaststätte T. in E. straße ein Pachtrecht zusteht.
Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin, G. L. hatte das Grundstück … straße … am 08.11.1994 zum Preis von 450.000,– DM von S. I. gekauft. In dem Vertrag sind u.a. folgende Regelungen enthalten (Bl. 7):
§ 4
Übergabe, Nutzungen, Lasten u. Gefahr
1. Die Übergabe erfolgt am 31. Dezember 1994, auch wenn bis dahin der Kaufpreis noch nicht bezahlt sein sollte. Auf die Bedeutung dieser Bestimmung hat der Notar hingewiesen.
…
4. Das über die Gaststätte im Vertragsgegenstand bestehende Pachtverhältnis ist, wie der Verkäufer versichert, ordnungsgemäß zum 31. März 1995 gekündigt.
§ 7
Vorkaufsrecht
- Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, daß ein Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB und nach § 3 WoBauErlG bestehen kann, und daß ein etwa bestehendes Vorkaufsrecht unter Umständen gemäß § 27 BauGB abgewendet werden kann.
- Für den Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts tritt der Verkäufer seinen Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises gegen den Vorkaufsberechtigten insoweit an den Käufer ab, als dieser den Kaufpreis bereits bezahlt haben sollte, und erteilt er dem Vorkaufsberechtigten insoweit entsprechende Zahlungsanweisung.
- Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit darüber, daß im Falle der Ausübung eines Vorkaufsrechts, abgesehen von einem etwaigen Kaufpreiserstattungsanspruch des Käufers, keine weitergehenden gegenseitigen Ansprüche bestehen, soweit die Pflichten des Verkäufers aus diesem Vertrag nicht ohnehin gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB erlöschen.
Die Klägerin und S. I. schlossen am 23.11.1994 einen Pachtvertrag, durch den die Klägerin die Gaststätte T. zu einem monatlichen Pachtzins von 2.455,– DM pachtete (Bl. 8). Das Pachtverhältnis sollte am 01.01.1995 beginnen und erstmals auf 31.12.2004 gekündigt werden können, wobei S. I. der Klägerin eine „zweimalige Option um jeweils 5 Jahre” einräumte.
Am 29.11.1994 schlossen K. I. handelnd für seinen Sohn S. I., und G. L. eine notariell beurkundete Vereinbarung, die u.a. folgendes beinhaltete (Bl. 9):
II. Nachtragsvertrag zu einem Kaufvertrag:
Wir nehmen auf den Kaufvertrag vom 08. November 1994, UR-Nr. … des Notars K. F. H. in S., betreffend das im Grundbuch von E. Heft … BV Nr. 1 eingetragene Grundstück Flst. … der Gemarkung E., Flur O, 2a 12 qm, Bezug. Dieser Vertrag liegt heute in Urschrift vor. Sein Inhalt ist uns bekannt. Wir verzichten auf das Vorlesen und das Beifügen des genannten Kaufvertrages zu dieser Urkunde. Die Bedeutung der Verweisung auf den Kaufvertrag ist uns bekannt.
In Änderung und Ergänzung des Kaufvertrages vom 08. November 1994 vereinbaren wir, daß Herr G. L. als Erwerber des vorgenannten Grundstücks dem Abschluß des als Anlage beigefügten Pachtvertrages zwischen Herrn S. I. und der Fa. B. mit dem diesem Vertrag als Anlage beigefügten Automatenaufstellvertrag ausdrücklich zustimmt.
Herr L. als Erwerber des vorgenannten Grundstücks übernimmt ausdrücklich alle Rechte aus dem als Anlage beigefügten Pachtvertrag samt dem als Anlage beigefügten Automatenaufstellvertrag, die ihm von Herrn S. I. abgetreten werden, und übernimmt gem. § 578 BGB auch alle Verpflichtungen aus diesem Pachtvertrag samt dem als Anlage beigefügten Automatenaufstellvertrag; die Fa. B. stimmt der Übernahme der Verpächterrechte und -verpflichtungen aus dem genannten Pachtvertrag durch Herrn G. L. ausdrücklich zu.
Mit Schreiben vom 10.01.1995 teilte die Beklagte G. L. mit, daß ihr an dem Grundstück … straße … ein Vorkaufsrecht gem. § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zustehe und daß sie hiermit dieses Vorkaufsrecht zum gesetzlichen Entschädigungsbetrag von 450.000,– DM ausübe (Bl. 12). Das gesamte Grundstück sei durch den seit 17.07.1993 rechtverbindlichen Bebauungsplan „… straße/… straße im Planbereich Innenstadt” als Gemeinbedarfsfläche (Campusfläche) der F. in E. ausgewiesen. Bei dem Nachtragsvertrag vom 29.11.1994 handle es sich um ein Umgehungsgeschäft, das unwirksam sei.
G. L. legte hiergegen Widerspruch ein und beantragte gerichtliche Entscheidung. Die Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Stuttgart wies den Antrag mit Urteil vom 30.08.1995 zurück (15 O 48/95). Die Klägerin forderte die Beklagte in der Folgezeit erfolglos auf, ihr den Besitz an dem Pachtgegenstand einzuräumen.
Die Klägerin hat vorgetragen:
Die Beklagte habe den zwischen S. I. und der Klägerin geschlossenen Pachtvertrag vo...