OLG Zweibrücken Urteil vom 05.09.2023 - 8 U 138/22

Leitsatz (amtlich)

1. Die Vorschrift des § 656d BGB, nach der sowohl zwischen den Parteien des von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrages, als auch zwischen dem Makler und derjenigen Partei, bei der es sich nicht um den (ursprünglichen) Vertragspartner des Maklers handelt, eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten geschlossen werden kann, findet auf eine Vereinbarung, mit der ein originärer und eigenständiger Provisionsanspruch des Maklers begründet werden soll, keine Anwendung.

2. Für die Annahme eines Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages reicht es aus, wenn der Annehmende vor oder nach Abgabe seiner Erklärung in der Form des § 656a BGB Maklerdienste entgegennimmt und dabei aufgrund eines ausdrücklichen und unmissverständlichen Provisionsverlangens weiß oder wissen muss, dass der Makler von ihm bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird.

3. Wird aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit geschlossen, bleibt dem Käufer der Nachweis ausnahmsweise gegen einen Kausalzusammenhang sprechender Umstände (wie insbesondere einer Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer) grundsätzlich möglich; die Berufung darauf ist ihm jedoch zu versagen, wenn er der Provisionsforderung des Maklers nicht umgehend - unter Hinweis auf die Vorkenntnis - entgegentritt.

Normenkette

BGB §§ 656a, 656d

Verfahrensgang

LG Kaiserslautern (Urteil vom 02.09.2022; Aktenzeichen 4 O 240/22)

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Kaiserslautern vom 02.09.2022, Az. 4 O 240/22, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und insgesamt neu gefasst wie folgt: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 16.541,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit 20.01.2022 zu zahlen.2. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

II. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie ("Villa W.") in W..

Am 17. Mai 2021 schlossen der damalige Eigentümer der Immobilie, W., und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt ("Villa mit Nebengebäude" in der O-Straße ...in W.; LGA 40). Unter Ziffer 7 dieses Vertrages ist bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrages sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der - zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte - Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden.

Am 13. Oktober 2021 veräußerte der Verkäufer W. mit Kaufvertrag des Notars Dr. L. in O. (UR-Nummer ..., LGA 21) die Immobilie zu einem Kaufpreis von 695.000.- EUR sowie in den Gebäuden befindliche Einrichtungsgegenstände (mit im Einzelnen aufgelisteten Ausnahmen) für zusätzliche 30.000,00 EUR (vgl. § 2 des Kaufvertrages) an den Beklagten. In § 9 der Kaufvertragsurkunde heißt es weiter: "Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Maklerfirma 'M. GmbH' in 67. G., T-straße ..., zustande gekommen ist."

Mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 stellte die Klägerin dem Beklagten eine Provision in Höhe von 17.255,00 EUR (2 % aus 725.000.- EUR zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf hat der Beklagte trotz einer Erinnerung vom 10. Januar 2022 nicht geleistet.

Die Klägerin hat geltend gemacht, der Beklagte schulde die Provision aufgrund entsprechender Absprache mit ihr. Der Beklagte selbst sei mit einer Zahlung einverstanden gewesen und habe (fern-)mündlich erklärt, dass es ja anders nicht gehe. Weiter habe er mitgeteilt, dass alles mit seiner Frau besprochen werden möge, die ihrerseits mit E-Mail vom 26. Juli 2021 auf die E-Mail der Klägerseite vom Tag zuvor reagiert und dort - unstreitig - erklärt hat: "da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt." Ohne die Vermittlertätigkeit der Klägerin, insbesondere das von ihr ab 8. Juni 2021 geschaltete Angebot im Internet, wäre es nicht zu einem Kaufvertragsabschluss gekommen. Der Verkäufer habe die Provisionsforderung der Klägerin beglichen.

Die Klägerin hatte erstinstanzlich beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 17.255,00 EUR nebst 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2022 zu zahlen.

Der Beklagte hatte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hatte vorgetragen, eine wirksame Provisionsabrede mit ihm liege nicht vor. Etwaige Erklärungen seiner Ehefrau seien ihm nicht zuzurechnen. Überdies habe er nicht durch die Anzeige der Klägerin, sondern über einen Bekannten von der Verkaufsabsicht des Eigentümers erfahren und sich mit diesem geeinigt, bevor er überhaupt von der Tätigkeit der Klägerin gewusst habe. Zudem sei e...