Entscheidungsstichwort (Thema)
(Keine) Arglist bei fehlender behördlicher Genehmigung einer Umgestaltung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken
Leitsatz (amtlich)
Ein fachunkundiger Bauherr, der in seinem Haus ohne baurechtliche Genehmigung Kellerräume in eine "Einliegerwohnung" umgewandelt hat, handelt beim Verkauf des Hauses nur arglistig, wenn er greifbare Anhaltspunkte dafür hatte, dass die "Einliegerwohnung" baurechtlich nicht zulässig war.
Normenkette
BGB a.F. § 463
Verfahrensgang
LG Frankenthal (Pfalz) (Urteil vom 24.04.2007; Aktenzeichen 3 O 542/06) |
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des LG Frankenthal (Pfalz) vom 24.4.2007 wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 27.7.2001 von dem Zeugen S. das Hausanwesen A. in H. für 600.000 DM. In dem notariellen Vertrag war bestimmt, dass eine in dem Haus befindliche Einliegerwohnung vermietet sei. Der Zeuge S. hatte das Haus am 15.5.1992 von den Beklagten erworben. Auch in dem damaligen Kaufvertrag war bestimmt, dass die "Einliegerwohnung" vermietet sei. Die Beklagten hatten ihrerseits das Haus im Jahre 1986 von einer Frau N. gekauft. Nach dem Erwerb hatten die Beklagten die Kellerräume zu einer Einliegerwohnung umgebaut, die sie vermieteten. Eine baurechtliche Genehmigung für die Umnutzung des Kellergeschosses hatten sie nicht eingeholt. Im Jahre 2006 stellte die Klägerin anlässlich eines durchgeführten Beweissicherungsverfahrens fest, dass eine baurechtliche Genehmigung für die Einliegerwohnung nicht vorlag und dass die Räume ohne verschiedene Umbaumaßnahmen nicht genehmigungsfähig waren. Die Klägerin beauftragte daraufhin den Zeugen und Architekten R., die Räume entsprechend umzuplanen. Die zuständige Kreisverwaltung B. genehmigte im November 2006 die Pläne des Architekten.
Die Klägerin begehrt aus abgetretenem Recht des Zeugen S. von den Beklagten Schadensersatz wegen der ihr entstehenden Umbaukosten. Sie ist der Auffassung, dass die Beklagten den Zeugen S. arglistig getäuscht hätten, als sie dem Zeugen mit notariellem Vertrag vom 15.5.1992 das Haus mit einer Einliegerwohnung verkauft hatten.
Sie begehrt von den Beklagten Bezahlung von 30.359,90 EUR nebst Zinsen, sowie außergerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 649,02 EUR und Feststellung, dass die Beklagten ihr auch ihren Zukunftsschaden zu ersetzen haben.
Durch das angefochtene Urteil, auf das zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen wird, hat der Einzelrichter der 3. Zivilkammer des LG Frankenthal (Pfalz) die Klage abgewiesen.
Mit ihrer Berufung bekämpft die Klägerin das Urteil in vollem Umfang.
Sie rügt die Rechtsauffassung des Einzelrichters, wobei sie im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.
Sie beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner
1. an sie 30.359,90 EUR zu zahlen nebst Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit 15.5.1992, hilfsweise seit 14.4.2006;
2. ihr sämtlichen materiellen Schaden zu ersetzen, soweit er in Zukunft durch die streitgegenständlichen erforderlichen und notwendigen Umbaumaßnahmen entsteht und über den im Hauptantrag zu 1. geltend gemachten Vorschussbetrag hinausgeht;
3. an sie nicht erstattungsfähige außergerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 1 274,84 EUR nebst 5 %-Punkten p.a. über dem Basiszinssatz zu bezahlen hilfsweise sie freizustellen in Höhe dieser Kosten von 1 274,84 EUR nebst 5 %-Punkten ggü. der Kanzlei RAe S. pp. in N.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die Entscheidung des LG unter Wiederholung ihres dortigen Vortrags.
Auf die gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Urkunden wird zur Ergänzung des Tatbestands Bezug genommen. Die Klägerin hat am 8.4.2008 einen weiteren Schriftsatz (vom 3.4.2008) zu den Akten gereicht.
II. Die zulässige Berufung führt nicht zum Erfolg.
Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht ihres Verkäufers S. kein Schadensersatzanspruch nach § 463 Satz 2 BGB a.F. gegen die Beklagten zu, weil nicht festgestellt werden kann, dass die Beklagten ihren damaligen Käufer S. arglistig darüber getäuscht haben, dass sich in dem Haus eine genehmigte Einliegerwohnung befinde.
Zutreffend hat der Einzelrichter angenommen, dass die Klägerin einen etwaigen Anspruch allein auf eine arglistige Täuschung stützen kann. Denn der in Nr. V.4. des notariellen Kaufvertrages vom 15.5.1992 vereinbarte Gewährleistungsausschluss wäre nichtig (§ 476 BGB a.F.), wenn die Beklagten dem Zeugen S. arglistig verschwiegen hätten, dass die im Kellergeschoss befindliche Einliegerwohnung bauordnungsrechtlich nicht ge...