OLG Zweibrücken Urteil vom 08.06.2021 - 5 U 106/20

Normenkette

BGB § 280 Abs. 1, §§ 281, 434, 437, 440, 444

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Urteil vom 28.02.2020; Aktenzeichen 6 O 101/19)

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 28.02.2020 abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt vorbehalten, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger nehmen den Beklagten nach einem erklärten Rücktritt von einem behaupteten mündlichen Werkvertrag über die Durchführung von Ausbauarbeiten auf Rückzahlung eines am 14.02.2017 an diesen gezahlten Bargeldbetrages in Höhe von 85.000,- EUR nebst Zinsen sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.458,11 EUR in Anspruch.

Hilfsweise stützen die Kläger ihre Klage alternativ auf einen Minderungs- bzw. Schadensersatzanspruch in gleicher Höhe wegen arglistigen Verschweigens des Nichtvorliegens einer Baugenehmigung für den Umbau des sog. Hinterhauses zu Wohnzwecken.

Mit notariellem Vertrag vom 19.01.2017 (Bl. 19 - 26 d.A.) erwarben die Kläger vom Beklagten und seiner Ehefrau das Anwesen ... in ... zum Preis von 150.000,- EUR, das aus einem damals unbewohnten renovierungsbedürftigen Vorderhaus und einem damals von dem Beklagten und seiner Ehefrau bewohnten Hinterhaus bestand. Der Beklagte und seine Ehefrau hatten das Wohnanwesen am 20.07.2015 zum Kaufpreis von 115.000,- EUR erworben.

In Ziffer IV. 2. des notariellen Kaufvertrages wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen, mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Außerdem wurde niedergelegt, dass den Käufern der Renovierungszustand des Vorderhauses bekannt ist. In Ziffer IV. 5 erklärte der Beklagte, dass es sich bei dem Vertragsgegenstand um ein Vorder- und Hinterhaus handele. Das Vorderhaus stehe leer, das Hinterhaus werde von ihm zu Wohnzwecken genutzt.

Am 14.02.2017 unterschrieben die Parteien eine Quittung über einen Betrag von 85.000,- EUR mit dem handschriftlichen Vermerk für "Baumaterial/... in ...".

Die Übergabe fand am 30.04.2017 statt (vgl. Protokoll, Bl. 69 d.A.). Dort ist der handschriftliche Zusatz enthalten: Übergeben wurde: 1) Einbauküche, 2) wie abgesprochen das Baumaterial, Türen, Zargen, usw.".

In einem von dem Makler ... aus ... erstellten Expose über "ein Ausbauhaus für Handwerker oder Bauherrn und einen Bungalow bezugsfertig" wurde der Verkaufspreis mit 249.000,- EUR angegeben.

Die Kläger haben in der Klageschrift vorgetragen, dass der Beklagte ihnen bei der Kaufvertragsverhandlungen angeboten habe, Entkernungs- und Sanierungsarbeiten in Form von Bau- und Materialleistungen für das vordere Wohnhaus für pauschal 85.000,- EUR zu erbringen, wobei er vorgegeben habe, in der Immobilien- und Baubranche tätig gewesen zu sein. Nach Übergabe des Bargeldbetrages habe der Beklagte jedoch keine Leistungen erbracht, so dass sie am 11.12.2018 den Rücktritt von der getroffenen Vereinbarung erklärt hätten.

Das als Bungalow verkaufte hintere Haus sei für Wohnzwecke überhaupt nicht genehmigt, weil nur eine Baugenehmigung vom 29.10.1980 für ein Rückgebäude mit Garage und Abstellräumen vorliege. Da der Beklagte diese Genehmigungsunterlagen erst nach Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe des Objekts ihnen in den Briefkasten eingelegt habe, habe er die fehlende Genehmigung für die Nutzung des hinteren Gebäudes als Bungalow arglistig verschwiegen.

Mit Schriftsatz vom 12.06.2019 haben die Kläger vorgetragen, dass der Beklagte arglistig verschwiegen habe, dass das hintere Gebäude für Wohnzwecke baurechtlich überhaupt nicht genehmigt worden sei, wobei das Kaufgrundstück deshalb um die eingeklagten 85.000,- EUR weniger wert sei. Demzufolge könnten sie den Klagebetrag jedenfalls als Schadensersatz nach kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht verlangen.

Der Beklagte hat erstinstanzlich Widerklage auf Erstattung seiner außergerichtlichen Anwaltskosten nebst Zinsen erhoben und vorgetragen, dass überhaupt keine Umbauverpflichtung von ihm übernommen worden sei, sondern er den Klägern Baumaterialien für pauschal 85.000,- EUR verkauft habe, was sich auch aus dem Wortlaut der Quittung vom 14.02.2017 ergebe. Im Übrigen sei die von den Klägern behauptete Umbauvereinbarung völlig unbestimmt.

Er habe die Kläger auch nicht getäuscht oder etwas verschwiegen, sondern das Anwesen an diese verkauft wie gesehen.

Das Erstgericht hat in der mündlichen Verhandlung am 13.11.2019 die Parteien angehört und die Zeugen ... (Immobilienmakler) und ... (früherer Ehemann der Klägerin) vernommen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands in erster Instanz wird auf die dort gewechselten Schrif...