OLG Zweibrücken Urteil vom 28.06.2012 - 4 U 147/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Unterscheidung der Vereinbarung eines dinglichen Vorkaufsrechts von der Abrede eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts in einem Notarvertrag

Normenkette

BGB §§ 1094, 463

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Entscheidung vom 09.09.2010; Aktenzeichen 6 O 78/10)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 22.11.2013; Aktenzeichen V ZR 161/12)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 9. September 2010 geändert und die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits, soweit darüber nicht durch Zwischenurteil vom 15. Dezember 2011 entschieden ist, hat die Klägerin zu tragen. Die Kosten der Streithilfe fallen der Streithelferin zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin und ihrer Streithelferin bleibt jeweils nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 v. H. des von ihr jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien des Rechtsstreits, beide Gesellschaften bürgerlichen Rechts, streiten darüber, ob die Beklagte verpflichtet ist, die Löschung einer Auflassungsvormerkung zu bewilligen, welche für sie in das Grundbuch einer der Klägerin gehörenden Wohnungseigentumseinheit eingetragen ist.

Die Klägerin errichtete und vermarktete als Eigentümerin und Bauträgerin das von ihr nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Teileigentum aufgeteilte Büro- und Geschäftsgebäude S. 12 - 14 in L..

Mit Notarvertrag vom 9. Juli 2009 (in Kopie Bl. 5 - 25 d. A.) verkaufte sie einen Miteigentumsanteil von 161/1.000 an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit der Nummer 3. bezeichneten Gewerberäumen zum Preis von 630.000,00 € an die Beklagte und bewilligte zur Sicherung von deren Eigentumsverschaffungsanspruch die Eintragung der streitgegenständlichen Vormerkung.

In Ziffer V.11. der Vertragsurkunde ist u. a. Folgendes bestimmt:

"Gemäß Angaben des Verkäufers besteht für den Mieter der Einheit Nr. 3, die V. B. R. N. eG mit Sitz in M. [Streithelferin der Klägerin, zuvor firmierend unter V.-B. eG L. ; im Weiteren nur noch: Streithelferin der Klägerin], gemäß Vereinbarung zu notarieller Urkunde des Notars E. M. in F. am Main UR Nr. 402/99 M ein Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch jedoch nicht zur Eintragung gelangt ist.

...

"Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gleich welcher Art. ..."

Diese Regelung erfolgte vor dem Hintergrund, dass die Klägerin bereits zuvor zu notarieller Urkunde des Zeugen M. vom 22. September 1999 (in Kopie Bl. 26 - 50 d. A.) andere Gewerberäume in dem Gebäudekomplex an ihre Streithelferin veräußert und mit dieser zusätzlich vereinbart hatte:

"§ 14

Mietvertrag/Vorkaufsrecht

14.1 Zwischen Verkäuferin und Käufer wird weiter der Mietvertrag Anlage I abgeschlossen. Dieser Vertrag betrifft die Teileigentumseinheit lfd. Nr. 3 des Teilungsverzeichnisses (Anlage zur Teilungserklärung)...

14.2 Verkäuferin räumt dem Käufer an den in Ziffer 1 bezeichneten Mietflächen ein Vorkaufsrecht ein.

14.3 Die Eintragung des Vorkaufsrechts gemäß 14.2 in den Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern wird hiermit bewilligt und zusammen mit der Eigentumsumschreibung beantragt."

Dem vorausgegangen war - noch vor Teilung des Eigentums an dem Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz - ein zwischen der Klägerin und ihrer Streithelferin am 25. Februar 1998 zu Urkunde des Notars Dr. S. geschlossener "Vorvertrag zum Abschluß eines Kaufvertrages und eines Mietvertrages" (in Kopie Bl. 428 - 436 d. A.), worin in Ansehung der Mieträume Folgendes geregelt ist:

"...Die Parteien vereinbaren ferner, zusammen mit dem Kaufvertrag auch einen Mietvertrag über Mietflächen im 1. Obergeschoß abzuschließen.

...

Die Parteien vereinbaren ferner, daß für die Teileigentumseinheit bzw. Teileigentumseinheiten, die den Mietgegenstand bildet bzw. bilden, ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für den Mieter bestellt werden soll.

Dieses Vorkaufsrecht ist im Grundbuch der entsprechenden Sondereigentumseinheit/Sondereigentumseinheiten einzutragen."

In der Folgezeit wurde für das in § 14 des Notarvertrages zwischen der Klägerin und ihrer Streithelferin vom 22. September 1999 vereinbarte Vorkaufsrecht wegen eines Versäumnisses im Notariat des Zeugen M. kein Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt.

Nach Kenntniserlangung von dem Kaufvertrag zwischen den Parteien des Rechtsstreits erklärte die Streithelferin der Klägerin im September 2009 die Ausübung des ihr nach ihrer Auffassung zustehenden Vorkaufsrechts und schloss dazu mit der Klägerin den - im Grundbuch nicht dinglich vollzogenen - Notarvertrag vom 6. Janua...