Verfahrensgang
VG Berlin (Urteil vom 10.05.1996; Aktenzeichen 10 A 118.95) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. Mai 1996 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Altbau-Mietwohnhauses … in Berlin-Wedding. Er wendet sich gegen die Anhebung der monatlichen Ausgleichszahlung für die Zweckentfremdung von Wohnraum. Mit fünf Bescheiden aus den Jahren 1984 bis 1990 genehmigte das Bezirksamt Wedding von Berlin – Wohnungsamt – die Nutzung von insgesamt 12 Wohnungen im Haus des Klägers zu gewerblichen Zwecken „behindertengerechtes Ärztehaus”) unter der Auflage einer monatlichen Ausgleichszahlung in Höhe von 2,80 DM/qm – in einem Fall einer Wohnung ohne Sammelheizung von 2,40 DM/qm – und dem Vorbehalt der Neufestsetzung nach zwei Jahren. Die Genehmigungsbescheide sind – teilweise nach erfolgloser Inanspruchnahme gerichtlichen Rechtsschutzes gegen die Zahlungsauflage – bestandskräftig geworden.
Mit an die Hausverwaltung gerichteten, gleichlautenden Bescheiden vom 10. November 1994 hob das Wohnungsamt die Ausgleichsabgabe unter Bezugnahme auf die mit Wirkung vom 1. Juli 1994 geänderten Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen auf 10,– DM/qm bzw. im Fall der Wohnung ohne Sammelheizung auf 9,– DM/qm ab dem 1. Dezember 1994 an. Die von der Hausverwaltung im Fall Zw 83/90 mit der Begründung, die Erhöhung habe noch nicht erfolgen dürfen, im übrigen mit der Begründung erhobenen Widersprüche, die erhöhte Ausgleichsabgabe belasse nur einen Ertrag, der noch unter der Netto-Kaltmiete im sozialen Wohnungsbau liege, wies das Bezirksamt Wedding von Berlin mit gleichlautenden Widerspruchsbescheiden vom 16. März (Aktz. Zw 83/90, Zw 9/85 und Zw 45–48/88), 22. März (Aktz. Zw 18/83) und 24. März 1995 (Aktz. Zw 17, 19 und 20/83) unter Hinweis auf die Bindung an die Vorgaben der Senatsverwaltung in den Ausführungsvorschriften zurück.
Zur Begründung seiner dagegen beim Verwaltungsgericht Berlin erhobenen Klage hat der Kläger ausgeführt, er sei der eigentliche Adressat der Bescheide, die Hausverwaltung sei trotz der anderen Bezeichnung im Bescheid nur als Vertreterin angesprochen. In dieser Eigenschaft habe die Verwaltung auch das Vorverfahren für ihn betrieben. In der Sache hat der Kläger vorgetragen, die Ausgleichsabgabe sei bereits dem Grunde nach rechtswidrig. Jedenfalls aber habe sie nach der Erhöhung konfiskatorischen Charakter, weil sie zur Folge habe, daß die Einkünfte aus dem freifinanzierten Haus unter den Mieteinkünften im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und des Wohnungsaltbaus lägen. So betrage zum Beispiel die monatliche Netto-Kaltmiete im Fall Zw 9/85 nach Abzug von Betriebskosten und Ausgleichszahlung 3,54 DM/qm. Eine Abgabe aber, deren Höhe wirtschaftlich vertretbare Mieteinnahmen verhindere, höhle das Eigentum schrittweise aus und sei deshalb mit Artikel 14 Abs. 1 GG nicht zu vereinbaren. Eine Abwälzung der erhöhten Ausgleichsabgabe sei nach den Mietverträgen nicht möglich. Auch eine Rückwandlung in Wohnraum komme im Hinblick auf die vereinbarte Mietdauer und die gesundheitspolitische Bedeutung der betroffenen Praxen nicht in Betracht. Der Beklagte müsse daher auf eine Erhöhung der Ausgleichszahlung verzichten, sie aber zumindest im Wege einer Billigkeitsregelung auf ein erträgliches Maß reduzieren.
Der Beklagte ist der Klage in der Sache unter Bezugnahme auf die angefochtenen Bescheide entgegengetreten.
Mit Urteil vom 10. Mai 1996 hat das Verwaltungsgericht Berlin die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es ausgeführt: Die Klage sei als Anfechtungsklage zulässig. Der Kläger sei klagebefugt, da er nach den übereinstimmenden Angaben der Beteiligten Bescheidadressat, hingegen die Hausverwaltung nur seine Bevollmächtigte habe sein sollen. Die Klage sei jedoch unbegründet. Die Erhöhung der Ausgleichszahlung sei rechtmäßig. Der Kläger sei mit seinem Vorbringen gegen die Auflage in den Genehmigungsbescheiden aufgrund der Bestandskraft der Bescheide präkludiert. Im übrigen seien die Auflagen nicht zu beanstanden, weil mit der Zweckentfremdung zugleich auch ein privatwirtschaftliches Erwerbsinteresse verbunden sei. Die Neufestsetzung der Höhe der Ausgleichszahlung habe die Behörde aufgrund der mit den Genehmigungsbescheiden verbundenen Auflagenvorbehalte ohne Rechtsfehler vorgenommen. Im Fall Zw 83/90 sei die Neufestsetzung nicht verfrüht erfolgt. Die Neufestsetzung solle zwar nach den Ausführungsvorschriften erstmals sechs Jahre nach der erstmaligen Festsetzung erfolgen. Maßgebend dafür sei aber der Beginn der Ausgleichs...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen