Verfahrensgang
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18. Juli 2002 wird zurückgewiesen.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18. Juli 2002 teilweise geändert. Der Beklagte wird verpflichtet, über die in der sanierungsrechtlichen Genehmigung enthaltene Bedingung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich gegen Nebenbestimmungen der ihr erteilten sanierungsrechtlichen Genehmigung, insbesondere gegen die Festlegung von sogenannten Mietobergrenzen.
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem vor dem Ersten Weltkrieg errichteten, viergeschossigen Wohnhaus bebauten Grundstücks R. Straße … in Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg. Das Grundstück liegt in dem durch die Neunte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 9. Oktober 1993 (GVBl. S. 403) festgelegten Sanierungsgebiet „Samariterviertel”.
Im November 1999 beantragte die Klägerin die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für bauliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in den vermieteten und den leer stehenden Wohnungen des Hauses. Die Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirksamts erteilte ihr am 27. Oktober 2000 die Genehmigung mit einer Reihe von Nebenbestimmungen, von denen im vorliegenden Verwaltungsstreitverfahren nur noch eine Bedingung und zwei Auflagen im Streit sind.
Die Bedingung Nr. 1 lautet: „Zur Vermeidung bzw. Milderung nachteiliger Folgen der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen haben wir gemäß § 180 BauGB Sozialpläne festgestellt … Die Festlegungen der Sozialpläne sind einzuhalten bzw. umzusetzen. Zur Einhaltung sind den betroffenen Mietern (teilweise) Modernisierungsvereinbarungen und/oder Räumungsvereinbarungen anzubieten. Die Festlegungen der Sozialpläne sind für den Abschluss dieser Vereinbarungen bindend. Dies betrifft folgende Mietparteien: …”.
Die Bedingung gilt aufgrund einer vom Beklagten im Verhandlungstermin vom 18. Juli 2002 vor dem Verwaltungsgericht insoweit erklärten Einschränkung nur für die vermieteten Wohnungen.
Die Auflagen Nrn. 1 und 2 wurden als „modifizierende Auflagen” bezeichnet, was zur Folge habe, dass von der Genehmigung insgesamt nicht Gebrauch gemacht werden dürfe, wenn hiergegen Widerspruch eingelegt werde.
Die Auflage Nr. 1 lautet: „Die Baumaßnahmen in Wohnungen sind nur zulässig, soweit die Miete nach Abschluss der Baumaßnahmen bzw. bei Wiedervermietung folgende Beiträge netto-kalt nicht übersteigt (Mietobergrenze)”.
Danach wurden Mietobergrenzen für die typisiert nach Größe und Ausstattungsstandard umschriebenen Wohnungskategorien in Form einheitlicher Quadratmetermieten zwischen 7,35 und 7,85 DM/m² festgesetzt. Für vier Mietparteien wurden niedrigere Werte festgesetzt; im Gegenzug sollte bei vier anderen Wohnungen bei Wiedervermietung eine höhere Miete zulässig sein. Weiter heißt es: „In den Mieten sind sämtliche modernisierungsbedingt zulässigen Mieterhöhungen und Zuschläge eingeschlossen. Die Mietobergrenze gilt für ein Jahr nach Abschluss der Baumaßnahme bzw. nach Wiedervermietung; das erste Mieterhöhungsverlangen darf den Mietern nur nach § 2 MHG sowie frühestens ein Jahr nach erstmaliger Zahlung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung zugehen”. Eine zunächst noch in dieser Auflage sowie in der genannten Bedingung für den Fall einer vertraglichen Überschreitung der Mietobergrenzen vorgesehene Verpflichtung der Klägerin zu Ausgleichszahlungen wurde im nachfolgenden Widerspruchsverfahren nicht aufrechterhalten.
Auflage Nr. 2 lautete: „Bei Wiedervermietung der sanierten Wohnungen sind uns die Originale oder beglaubigten Kopien der neu abgeschlossenen Mietverträge vorzulegen”.
In der Begründung wird sodann ausgeführt: „Ohne Ausgestaltung dieser Bedingung bzw. als modifizierende Auflage würden die beantragten Baumaßnahmen wesentliche Sanierungsziele (Schutz der Bewohner vor Verdrängung, Einhaltung der Mietobergrenzen) gefährden oder wären insgesamt nicht genehmigungsfähig.”
Zugleich setzte das Bezirksamt die Sozialpläne für die vermieteten Wohnungen fest. Die Mehrzahl der Sozialpläne enthielt Festlegungen der Netto-Kaltmieten und der voraussichtlichen Warmmieten für die Zeit nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen, die sich mit den Mietobergrenzen in der Genehmigung deckten. Den vier Mietparteien, für die niedrigere Mietobergrenzen festgesetzt worden waren, wurde zugleich eine Anpassungsbeihilfe bewilligt. Weitere Festlegungen der Sozialpläne bezogen sich auf die Umschreibung der vorgesehenen baulichen Veränderungen, den Verbleib der Mietpartei in der Wohnung während der Bauarbeiten, Regelungen über die Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses nach Zw...
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