Personenmehrheiten im Mietverhältnis

Zusammenfassung

Überblick

Für den Fall, dass im Mietverhältnis – sei es auf Vermieter- oder auf Mieterseite – mehrere Personen handeln (Personenmehrheit), gilt es, einige Besonderheiten zu beachten.

1 Mehrere Personen als Vermieter

1.1 Erscheinungsformen

Steht eine Immobilie im Eigentum mehrerer Personen, so treten in der Regel alle Eigentümer als Vermieter in Erscheinung. Je nach den Rechtsbeziehungen der Vermieter zueinander bildet die Vermietermehrheit

• eine Innen-GbR,
• eine Außen-GbR,
• eine Bruchteilsgemeinschaft oder
• eine Gesamthandsgemeinschaft.

Hinweis

Definition GbR

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) liegt vor, wenn sich mehrere Personen durch Vertrag zur Verfolgung gemeinsamer Zwecke zusammenschließen.^[1] Dieser Zweck kann auch die Vermietung einer Sache sein, die mehreren Personen gehört. Der Gesellschaftsvertrag kann dabei auch mündlich geschlossen werden. Ein konkludenter Vertragsschluss ist ebenfalls möglich.

Eine Außen-GbR liegt vor, wenn die Gesellschaft nach außen unter ihrem Namen in Erscheinung tritt und als Rechtsträgerin Rechte und Pflichten begründen will. Von einer Innen-GbR spricht man, wenn im Außenverhältnis alle Gesellschafter im eigenen Namen auftreten.

Steht das Eigentum an der Immobilie mehreren Personen nach Bruchteilen zu, so spricht man von einer Bruchteilsgemeinschaft.^[2] Die Bruchteilsgemeinschaft unterscheidet sich von der GbR dadurch, dass die unterschiedlichen Eigentümer keinen gemeinsamen Zweck verfolgen. Das jeweilige Interesse erschöpft sich am Miteigentum an der Sache. Typischer Fall der Bruchteilsgemeinschaft ist die Vermietung von Wohnungen durch ein Ehepaar. Allerdings können sich die Eheleute auch zur Gründung einer GbR entschließen (Ehegattengrundstücksgesellschaft).

Eine Gesamthandsgemeinschaft entsteht in der Regel kraft Gesetzes. Typischer Fall ist die Erbengemeinschaft.

[1] § 705 BGB.

[2] § 741 BGB.

1.2 Innen-GbR, Bruchteilsgemeinschaft, Gesamthandsgemeinschaft

Diesen Personenmehrheiten ist gemeinsam, dass sie keine eigene Rechtspersönlichkeit haben.

Hinweis

Vertrag mit allen Mitgliedern

Der Mietvertrag kommt deshalb nicht mit der Gesellschaft/Gemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft zustande.^[1]

Kraft Gesetzes gilt, dass alle Mitglieder der Gesellschaft/Gemeinschaft beim Abschluss des Mietvertrags mitwirken müssen.^[2] Soll ein einzelnes Mitglied der Gesellschaft/Gemeinschaft zur Vertretung der Übrigen befugt sein, muss dies vereinbart werden. Bei Mietverhältnissen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr ist die Schriftform zu beachten. Die gesetzliche Schriftform ist grundsätzlich nur gewahrt, wenn alle Mitglieder der Gesellschaft/Gemeinschaft im Mietvertrag namentlich aufgeführt sind. Darüber hinaus ist für die Einhaltung der Schriftform weiter erforderlich, dass sämtliche Vertragspartner die Vertragsurkunde unterzeichnen.

Achtung

Unterschrift durch Vertreter

Wird die Urkunde durch einen Vertreter unterzeichnet, muss das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.^[3]

Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Gemeinschaft Gesamtschuldner.^[4] Hinsichtlich der Rechte sind sie Gesamthandsgläubiger.^[5] Rechtsgeschäftliche Erklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) müssen von allen Mitgliedern abgegeben werden und allen Mitgliedern zugehen.^[6] Ist der Erklärungsgegner zugleich Mitglied der Gemeinschaft, so ist er von der Mitwirkung wegen des sonst bestehenden Interessenkonflikts ausgeschlossen.^[7]

Achtung

Aufrechnung nur gegen Forderung der Gemeinschaft

Der Mieter kann nur gegen Forderungen der Gemeinschaft aufrechnen. Eine Aufrechnung mit Forderungen, die ihm gegen einzelne Mitglieder der Gemeinschaft zustehen, ist ausgeschlossen.^[8]

Hinsichtlich der Mietforderung besteht zwischen den mehreren Vermietern eine Forderungsgemeinschaft i. S. v. § 432 Abs. 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nur an beide Gläubiger gemeinsam zahlen kann. Eine Ausnahme gilt, wenn einer der Vermieter aufgrund einer Empfangsvollmacht zur Entgegennahme der Leistung berechtigt ist. Liegt ein solcher Ausnahmefall nicht vor, so kommt der Mieter in Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht zu Händen beider Vermieter zahlt.^[9] Jeder Vermieter ist befugt, vom Mieter Leistung an sich selbst und die übrigen Vermieter zu verlangen.^[10]

Praxis-Tipp

Erteilen Sie Vertretungsmacht

Um hier unnötige Schwierigkeiten zu vermeiden, ist es in der Praxis ratsam, die Vertretung auf eine Person zu bündeln, die gegenüber dem Mieter handelt und als Ansprechpartner zur Verfügung steht. Das gesellschaftsrechtliche Innenverhältnis geht diesen ohnehin nichts an.

[1] BGH, Urteil v. 11.9.2002, XII ZR 187/00, WuM 2002 S. 601 = ZMR 2002 S. 907 für Erbengemeinschaft.

[2] Gesamtvertretung, §§ 709, 1421, 2038 Abs. 1 BGB.

[3] BGH, a. a. O. für Erbengemeinschaft.

[4] § 427 BGB.

[5] Keine Gesamtgläubiger i. S. v. § 428 BGB.

[6] OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 1996 S. 172 für Kündigung.

[7] BGHZ 56 S. 47; OLG Düsseldorf, ZMR 1998 S. 25, 27; LG Mannheim, DWW 1997 S. 151 betr. Kündigung einer Erben...