Provisionsanspruch ausnahmsweise auch bei Verflechtung

Leitsatz

Der Makler hat ausnahmsweise dann seine Provision verdient, wenn er zwar Verwalter einer Eigentumswohnung ist und die Wirksamkeit des Kaufvertrags von seiner Zustimmung abhängig ist, im notariellen Kaufvertrag aber die tatsächlichen Umstände, die eine Provisionspflicht begründen, deutlich gemacht werden. Dies gilt unabhängig davon, ob zuvor ein Maklervertrag zustande gekommen ist oder der Käufer über die rechtlichen Folgen einer Verflechtung hingewiesen wurde, soweit sich der Käufer in Form eines Vertrages zugunsten Dritter zu entsprechenden Provisionszahlungen an den Makler verpflichtet und es sich dabei um eine Bedingung handelt, unter der der Verkäufer zum Verkauf bereit ist. (Leitsatz der Redaktion)

Sachverhalt

Der Verkauf einer Eigentumswohnung stand an. Nach der Teilungserklärung war hierfür die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dieser jedoch wurde gleichzeitig von der Verkäuferin damit beauftragt, Interessenten nachzuweisen. Aufgrund der Maklertätigkeit kam es dann auch zum Verkauf der Eigentumswohnung. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugunsten des Maklers vereinbart, daß der Käufer eine näherbezeichnete Provision an den Verwalter zu entrichten habe, die dieser direkt aus dem Vertrag gegen den Käufer geltend machen könne. Weiter enthielt der Vertrag auch den Hinweis darauf, daß der Makler Verwalter der Wohneigentumsanlage und dessen Zustimmung zu den jeweiligen Veräußerungsgeschäften erforderlich sei.

Der Käufer weigert sich nun, dem Provisionsbegehren des Verwalters nachzukommen. Ein Provisionsanspruch sei nicht entstanden, da ein Maklervertrag niemals zustande gekommen sei, der Verwalter überdies gar keine Maklertätigkeit entfalten durfte.

Entscheidung

Die Einwände des Käufers gegen das Provisionsverlangen des Maklers sind durchaus einleuchtend und auch richtig. Gleichwohl wurde dem Makler der Provisionsanspruch zugesprochen.

Grundsätzlich ist es dem Verwalter einer Eigentumsanlage untersagt, Maklerdienste zu erbringen, wenn seine Zustimmung zum Verkauf des Sondereigentums notwendig ist. Dies entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und hierüber hatten wir bereits mehrfach berichtet. Der BGH hatte in einer früheren Entscheidung dem makelnden Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums notwendig ist, ausnahmsweise dann einen Provisionsanspruch zugesprochen, wenn der Käufer ein Provisionsversprechen in Kenntnis der Umstände abgibt, die den Verwalter an sich an einer Maklertätigkeit hindern und es dem Käufer gerade auf die Einschaltung des Verwalters ankommt.

Das Hanseatische Oberlandesgericht hat nun entschieden, daß ein derartiger Anspruch auch dann besteht, wenn die Dinge gerade andersherum liegen, der Käufer über die Folgen des Interessenkonflikts des Verwalters zunächst nicht aufgeklärt wurde und es nicht dem Käufer, sondern dem Verkäufer auf die Einschaltung des Verwalters ankam. Die Richter stützen hierbei ihre Entscheidung auf den zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten notariellen Kaufvertrag, in dem zugunsten des Verwalters in Form eines Vertrages zugunsten Dritter ein entsprechender Provisionsanspruch vereinbart wurde. Entscheidend sei, daß diese Provisionsvereinbarung eine der Konditionen war, unter denen die Verkäuferin nur bereit war, die Wohnung zu verkaufen. Für den Provisionsanspruch des Verwalters sei in diesem Zusammenhang unerheblich, aus welchem Grund etwa vielleicht sogar die Verkäuferin die Provision schuldete und diese nun abwälzen wolle.

Weiter entscheidend sei jedoch auch, daß der Käufer im notariellen Kaufvertrag auf die näheren Umstände aufmerksam gemacht worden sei, warum eine Maklertätigkeit des Verwalters nicht möglich war.

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Urteil vom 26.03.1997, 5 U 212/96

Fazit:

Diese Entscheidung ist sicherlich mit Vorsicht zu genießen, da sich die hanseatischen Richter hier in weiten Teilen gegen die Rechtsprechung des BGH stellen. Denkbar ist, daß entgegen der Ansicht des OLG Hamburg hier tatsächlich ein Ausnahmefall vorliegt und ein Einwendungsdurchgriff dergestalt möglich ist, daß der Käufer hier die vom Verwalter begehrte Maklergebühr wegen der bestehenden Verflechtung verweigern kann.