Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 126 BGB – Schriftform. / 2. Inhalt.

Rn 5

Die Urkunde muss das gesamte formbedürftige Rechtsgeschäft mit allen kennzeichnenden Elementen umfassen (BGH NJW 13, 1083 [BGH 30.01.2013 - XII ZR 38/12] Tz 22; § 125 Rn 17 f). Ausgenommen sind nur nebensächliche Umstände (BGH NJW 15, 2034 [BGH 22.04.2015 - XII ZR 55/14]). Der Mindestinhalt der Urkunde kann ausdrücklich gesetzlich bestimmt sein, §§ 492, 502, oder sich aus dem Schutzzweck der Formvorschrift ergeben (BGHZ 136, 357, 367). Insb Miete: Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Vertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dafür genügt eine bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGHZ 176, 301 Tz 20; 216, 68 Tz 17; 224, 370 Tz 19; NJW-RR 21, 801, Tz 15). Treffen die Vertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es iÜ bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll (BGHZ 224, 370 Tz 19). Die Änderung vertragswesentlicher Vereinbarungen ist schriftformbedürftig, wenn sie länger als ein Jahr gelten soll (BGH NJW-RR 21, 1524 [BGH 15.09.2021 - XII ZR 60/20]). Es genügt, falls diese Voraussetzungen durch eine Änderungsvereinbarung erfüllt werden, selbst wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird (BGH NJW-RR 21, 12 [BGH 04.11.2020 - XII ZR 104/19] Tz 20). Eine körperliche Verbindung der Schriftstücke ist nicht erforderlich (BGH NJW-RR 21, 801 [BGH 10.02.2021 - XII ZR 26/20], Tz 15). Mietgegenstand (BGH NJW 14, 2102 Tz 25), Mietzins (2 % BGH NJW 16, 311 [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14]; nicht Anpassung Nebenkosten und Indexklausel basierte Mieterhöhung BGH NJW 14, 1300 Tz 23, 30; nicht Ausübung einer Verlängerungsoption BGH NJW 19, 990), Vertragsdauer und Mietvertragsparteien müssen in der Urkunde genannt sein (BGHZ 200, 98 Tz 14; BGH NJW-RR 10, 1309 Tz 21; zur Mietvertragsübernahme BGH NJW 13, 1083 Tz 23 f). Es genügt ein bestimmbarer Mietvertragsbeginn (BGH NJW 06, 139 [BGH 02.11.2005 - XII ZR 212/03] Tz 8 ff; 07, 3273 Tz 24; 10, 1518 Tz 11; 13, 3361 Tz 22). Ein Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe, wie der Eigenbedarfskündigung, ist formbedürftig (BGH NJW 07, 1743 [BGH 28.03.2007 - VIII ZR 199/06]). Bei einer Vermietung vom Reißbrett muss die Beschreibung des Objekts besonders genau sein (BGH NJW 06, 140 [BGH 02.11.2005 - XII ZR 233/03] Tz 21). Die Übernahme eines Mietvertrags ist formbedürftig. Umstr ist die Behandlung von Betriebs- und Nebenkosten (dazu Timme/Hülk NJW 07, 3313, 3315). Nachträgliche Umstände, selbst eine Vernichtung der Urkunde, sind grds unerheblich (BGH NJW 10, 1518 [BGH 24.02.2010 - XII ZR 120/06] Tz 11), anders bei nicht formwahrenden Nachtragsvereinbarungen (BGH NJW 07, 3273 [BGH 02.05.2007 - XII ZR 178/04] Tz 26). Zu Anlagen Rn 7, zur Heilung § 125 Rn 21. Es kann eine mietvertragliche Mitwirkungspflicht am Zustandekommen eines formwirksamen Vertrags bestehen.