Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1192 BG ... / 3. Pflichten des Gläubigers.

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Typischer-, aber nicht notwendigerweise begrenzt der Sicherungsvertrag zudem die Befugnisse des Grundschuldgläubigers, da das dingliche Recht über die Ansprüche des Gläubigers aus dem gesicherten Rechtsverhältnis hinausgeht. So werden insb Grundschulden für Kreditinstitute meist mit Grundschuldzinsen ausgestattet, die die geschuldeten Zinsen bei weitem übersteigen. Hieraus ergeben sich auch Pflichten des Grundschuldgläubigers, die er in der Zwangsversteigerung des Grundstücks zu beachten hat: Er muss die Belange des Sicherungsgebers in angemessener Weise berücksichtigen, soweit nicht seine eigenen Interessen entgegenstehen und deshalb bspw dafür sorgen, dass die auf die Grundschuld zuzuteilenden Beträge, die er nicht für seine eigene Befriedigung benötigt, dem Inhaber der Rückgewähransprüche (nicht nachrangigen Gläubigern oder dem Ersteher) zufließen, den gesamten dinglichen Anspruch einschließlich der Grundschuldzinsen (Alff Rpfleger 11, 357; aA BGH NJW 11, 1500 [BGH 04.02.2011 - V ZR 132/10]; 12, 686 [BGH 16.12.2011 - V ZR 52/11]; 12, 1142 [BGH 03.02.2012 - V ZR 133/11]) geltend machen und den Teil, den er zu seiner Befriedigung nicht benötigt, an den Inhaber der Rückgewähransprüche herausgeben (BGH NJW 03, 2673 [BGH 21.05.2003 - IV ZR 452/02]); formularmäßige Freistellung von dieser Pflicht verstößt gegen § 307 (nach München BKR 10, 468 [OLG München 21.05.2010 - 5 U 5090/09] gegen § 305c). Bei einem freihändigen Verkauf – soweit dieser überhaupt vereinbart werden kann (§ 1149) – darf er den Erlös nicht durch Provisionsvereinbarungen mindern (BGH NJW 97, 2672, 2673). Ebenso verbietet der Sicherungsvertrag dem Gläubiger, die Grundschuld anders als zusammen mit der gesicherten Forderung abzutreten (BGH NJW-RR 87, 139, 141 [BGH 04.07.1986 - V ZR 238/84]); geschieht dies trotzdem, können Einreden bei nach dem 19.8.08 erworbenen Grundschulden auch dem Zessionar ohne Rücksicht auf dessen Kenntnis entgegengesetzt werden (§ 1192 Ia 1). Bei ›alten‹ Grundschulden kommt es hingegen darauf an, ob der Zessionar hinsichtlich der Einreden gutgläubig war (§ 1157 2). Dabei ist es unerheblich, ob ihm gleichzeitig die Forderung abgetreten wurde (BGH BKR 11, 291 [BGH 03.12.2010 - V ZR 200/09]). Allerdings zerstört die Kenntnis, dass die Forderung die Höhe der Grundschuld nicht erreicht, den guten Glauben hinsichtlich der Einredefreiheit (BGH NJW 18, 2049 [BGH 19.04.2018 - IX ZR 230/15] Rz 26); die Überlegung, derjenige, dem außer der Grundschuld zusätzlich die Forderung abgetreten wurde, dürfe nicht schlechter stehen als der, an den nur die Grundschuld abgetreten wurde (so Celle ZIP 09, 1515), überzeugt nicht. Eine Beschränkung des Zessionars dahingehend, dass er aus der Grundschuld nur vollstrecken könne, wenn er den Eintritt in den Sicherungsvertrag nachweist (so mit überzeugender Begründung BGH [XI. Zivilsenat] NJW 10, 2041 [BGH 30.03.2010 - XI ZR 200/09]; Dresd BKR 10, 465 [OLG Nürnberg 30.03.2009 - 14 U 297/07]) lehnt BGH (VII. Zivilsenat) NJW 11, 2803 [BGH 29.06.2011 - VII ZB 89/10] ab (Eigentümer habe lediglich die Klage aus § 768 ZPO) und vermindert damit für ›alte‹ Grundschulden den vom Gesetzgeber bezweckten Schutz des Grundschuldbestellers.