Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / 1. Allgemeines.

Rn 68

Ein Mietverhältnis endet durch Aufhebungsvertrag (§ 144 Rn 64; BGH MDR 18, 856 [BGH 18.04.2018 - XII ZR 76/17] Rz 26) oder durch Zeitablauf, wenn es von vornherein befristet war; außerdem dann, wenn eine Partei kündigt oder – vor Übergabe – durch Rücktritt, § 346. Die Parteien können ihre zum Mietvertrag führende Willenserklärung außerdem nach § 123 mit Wirkung ex tunc anfechten (BGH NZM 08, 886 Rz 33). Dieses Recht wird auch nach Vollzug des Mietvertrags nicht durch die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften (§§ 536 ff) und das Recht zur fristlosen Kündigung gem § 543 verdrängt (BGH NZM 08, 886 [BGH 06.08.2008 - XII ZR 67/06] Rz 34; LG Freiburg BeckRS 18, 33291). Zieht ein Mieter aus, bleibt er dennoch Mieter und schuldet die Miete, für die Durchführung von Renovierungsarbeiten, schlechthin für die Vertragserfüllung (LG Mönchengladbach WuM 03, 204). Nach endg Trennung von Eheleuten oder Lebenspartnern kann der eine vom anderen ggf die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten Wohnung von dem in der Wohnung Verbliebenen verlangen (Köln ZMR 06, 770, 771). Eine fristlose Kündigung kann nicht nach § 140 in ein Angebot zur Aufhebung des Mietvertrags umgedeutet werden (s.a. BGH NJW 81, 43, 44 [BGH 24.09.1980 - VIII ZR 299/79]). Auch die schlichte Entgegennahme von Schlüsseln kann nicht als Mietaufhebungsvertrag ausgelegt werden (LG Gera WuM 05, 647 [LG Gera 19.11.2003 - 1 S 332/03]). Schweigen gilt – auch im kaufmännischen Geschäftsverkehr – grds nicht als Zustimmung, sondern als Ablehnung (vgl § 146 Rn 1). Ist das Mietverhältnis beendet, beschränken sich die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien nicht auf das Eigentümer-Besitzerverhältnis (§§ 987 ff) oder auf die Regelungen des Bereicherungsrechtes (§§ 812 ff). Vielmehr besteht nach § 242 ein schuldrechtliches Abwicklungsverhältnis mit nachvertraglichen Rechten und Pflichten, welches sich inhaltlich am bisherigen Mietverhältnis ausrichtet (LG Aachen MDR 92, 578). Nachvertragliche Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des beendeten Mietvertrags oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben. Zu den nachvertraglichen Pflichten des Vermieters gehört es jedenfalls, den Verkehr im und am vermieteten Objekt zu sichern. IRd Verkehrspflichten (s dazu Rn 49) ist er zur Erhaltung verpflichtet (LG Aachen MDR 92, 578; LG Hamburg ZMR 86, 122). Zu den Pflichten kann ferner die Erbringung von Versorgungsleistungen gehören (BGH NJW 09, 1947 [BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07]; s Rn 129). Der wesentliche Unterschied zum bisherigen Mietverhältnis besteht darin, dass der Vermieter nur noch im eingeschränkten Maße verpflichtet ist, den Mietgebrauch zu gewähren; allerdings hat er den Besitzstand des Mieters zu beachten.