Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / a) Pacht und Leihe.

Rn 10

Beim Pachtvertrag (§ 581) können iGgs zum Mietvertrag neben Sachen auch Rechte überlassen werden. Darüber hinaus gewährt der Pachtvertrag auch den Genuss von Früchten iSv § 99. Miete und Pacht sind danach abzugrenzen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob Gebrauch und Fruchtgenuss zu gewähren sind (BGH WuM 81, 226; Ddorf ZMR 09, 443). Die Überlassung einer Sache zum Fruchtgenuss und damit Pacht ist gegeben, wenn die Sache schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nach ihrer Art oder Beschaffenheit oder nach ihrer Einrichtung oder Ausstattung geeignet ist, als unmittelbare Quelle für Erträge zu dienen. Die Sache muss ›per se fruchtbringend‹ sein und nach dem Vertrag zur entspr Nutzung überlassen werden. Bei der Überlassung von Räumen kommt es darauf an, ob diese mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden sollten. Ggf reicht schon der Nachweis einer besonders günstigen Bezugsquelle für Inventar aus (BGH ZMR 91, 257). Die Überlassung von Grundstücken zur landwirtschaftlichen, forstlichen oder gärtnerischen Nutzung mit Wohngebäude ist Pacht, die Überlassung eines Wohnhauses mit Garten, selbst wenn dieser zu Nebenerwerbszwecken genutzt wird, ist Miete. Sind Räume eigens für einen bestimmten Betriebstyp geeignet und auch so eingerichtet (Kino, Gastwirtschaft), ist Pacht anzunehmen (BGH ZMR 69, 206). Werden Sachen zum Gebrauch, teilweise aber auch zum Fruchtgenuss überlassen, kommt es für die Einordnung des Gesamtvertrags (eine Aufteilung in mehrere Verträge ist nicht möglich, Köln ZMR 87, 428, 432) auf den wesentlichen und maßgeblichen Vertragszweck und -gegenstand an (Köln ZMR 07, 114). Dieser Zweck ist nach dem im Vertrag zum Ausdruck gekommenen Willen der Vertragsparteien im Einzelfall zu ermitteln, zB nach der Wortwahl oder den zu zahlenden Entgelten (Köln ZMR 07, 114). Von der Leihe (§ 598) unterscheidet sich ein Mietvertrag durch die Entgeltlichkeit (Rn 2). Denn der Annahme eines Mietvertrags steht nicht entgegen, dass die Miete nicht wiederkehrend für bestimmte Zeitabschnitte der Gebrauchsdauer, sondern in einer einmaligen Zahlung zu entrichten ist (Rn 176). Unerheblich ist auch, dass das für die Gestattung der Inanspruchnahme zu zahlende Entgelt sehr niedrig festgesetzt ist (BGH ZMR 92, 291). Bsp für Leihe: Wird ein Parkplatz unentgeltlich zur Verfügung gestellt, handelt es sich nicht um einen Leihvertrag (BGH NJW 20, 755 [BGH 18.12.2019 - XII ZR 13/19] Rz 14). Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung auf Lebenszeit zum Inhalt hat, ist Leihvertrag (BGH NJW 82, 820 [BGH 11.12.1981 - V ZR 247/80]). Wird ein Entgelt gezahlt – wobei die Tragung der Betriebskosten wegen § 601 I nicht reicht (Dresd ZMR 03, 250; aA Stuttg IMR 09, 376) –, auch ein geringes, nicht notwendig kostendeckendes, liegt Miete vor.