Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / c) Mischmietverhältnisse.

Rn 14

Ein Mischmietverhältnis ist anzunehmen, wenn durch einen einheitlichen Vertrag Wohn- und gleichzeitig Geschäftsräume vermietet werden (BGH NJW 14, 2864 [BGH 09.07.2014 - VIII ZR 376/13] Rz 17), zB wenn eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet ist. Ein Mischmietverhältnis kann auch dann vorliegen, wenn eine Wohnung zusammen mit einer Garage (s Rn 8) vermietet wird oder wenn ein Mieter einen Teil der Räume vereinbarungsgemäß selbst bewohnt und einen anderen Teil untervermietet (Stuttg NJW 86, 322). Für Mischmietverhältnisse gelten entweder die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die Vorschriften über die Geschäftsraummiete. Es ist immer nur das eine oder das andere Recht anzuwenden; eine Aufspaltung, dass wegen der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten Wohnraummietrecht und wegen der übrigen Räumlichkeiten Geschäftsraummietrecht anzuwenden wäre, ist nicht möglich (BGH NJW 14, 2864 Rz 18; ZMR 86, 278). Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage, sondern auch für das Prozessrecht (BGH NJW 14, 2864 Rz 18). Bei der Frage, ob das soziale Mietrecht auf Mischmietverträge anzuwenden ist, ist darauf abzustellen, ob die gewerbliche Nutzung oder diejenige zu Wohnzwecken überwiegt (BGH NJW 14, 2864 [BGH 09.07.2014 - VIII ZR 376/13] Rz 26; ZMR 86, 278; ZMR 79, 49; [Übergewichts-/Schwerpunkttheorie]). Dabei ist – wie auch iÜ (Rn 12) – auf den Vertragszweck abzustellen (BGH NJW 14, 2864 Rz 28). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (BGH NJW 14, 2864 Rz 28; NJW-RR 86, 877 [BGH 16.04.1986 - VIII ZR 60/85]). Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann (BGH NJW 14, 2864 Rz 37/38). Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat (BGH NJW 14, 2864 Rz 35). Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden (BGH NJW 14, 2864 [BGH 09.07.2014 - VIII ZR 376/13] Rz 39). Das Verhältnis der Wohnfläche zu der gewerblich genutzten Fläche ist allerdings ebenso von untergeordneter Bedeutung wie der jeweilige Mietwert (BGH ZMR 86, 278; Schlesw NJW 83, 49). Ist ein ganzes Haus vermietet, das aus mehreren Wohnungen besteht, von denen der Mieter eine selbst bewohnt und die anderen untervermietet, hängt die Zuordnung davon ab, ob es dem Mieter in erster Linie darauf ankommt, für sich selbst eine Wohnung zu schaffen, oder ob die Anmietung mit anschließender Untervermietung zum Zwecke der Einkommenserzielung erfolgt (Stuttg NJW 86, 322). Sind gewerbliche Räume und Wohnräume auf Grund eines einheitlichen Vertrags vermietet und steht es dem Mieter frei, ob und in welchem Umfang er die Räume zu Wohnzwecken nutzt, setzt die Anwendung von Wohnraummietrecht voraus, dass die Räume tatsächlich ganz oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden (Köln WuM 96, 266).