Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 549 BGB ... / B. Wohnraummiete gem § 549 I.

Rn 2

Nach I gelten die §§ 549–574a für alle Wohnraummietverhältnisse, sofern nicht besondere Vorschriften, inbes die Ausnahmetatbestände der II u III greifen. Bei der Einordnung kommt es nicht auf die gewählte Vertragsbezeichnung als ›Wohnraummietvertrag‹, sondern auf den vertraglichen Nutzungszweck an (BGH NJW 20, 331; KG IMR 23, 395 – Mietvertrag mit Träger der Wohlfahrtspflege). Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (BGH aaO). Erfolgt die Vermietung zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, ist hingegen allgemeines Mietrecht einschlägig. Keine Wohnraummiete liegt deshalb vor bei Mietvertrag durch Gemeinde, um in den angemieteten Räumen Flüchtlinge unterzubringen (BGH NJW 20, 331 [BGH 23.10.2019 - XII ZR 125/18]). Zur Wohnraummiete zählt auch das Untermietverhältnis. Bei der Zwischenmiete zur gewerblichen Weitervermietung als Wohnraum gelten die §§ 549 ff im Verhältnis Vermieter und Zwischenmieter nicht (für Betreiber von Wohnheim BGH NJW 07, 211, 212 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 251/05]). Der (End)Mieter kann sich dagegen auch hier ggü dem Vermieter auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen (BVerfG NJW 91, 2272 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90]). Im Zwischenmietverhältnis gelten die §§ 535–548 sowie die Regelungen der Gewerberaummiete. Umstände, die den (End)Mieter zur Minderung berechtigen, stellen idR auch im Zwischenmietverhältnis Mängel dar (BGH ZMR 05, 101). Ein Mischmietverhältnis, bei dem einzelne Räume zur gewerblichen Nutzung und andere Räume als Wohnraum vermietet sind, ist im Zweifel als Wohnraummiete anzusehen, wenn ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt und die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt (BGH NJW 14, 2864; KG 23, 322). Vgl zu separatem Stellplatzmietvertrag BGH ZMR 22, 625. Entscheidend ist allein der Vertragszweck: Ob der Mieter die Mietwohnung nach Vertragsschluss auch tatsächlich nutzt oder vertragswidrig einen Gewerbebetrieb ausübt, ist unbeachtlich (BGH NJW-RR 21, 329 [BGH 13.01.2021 - VIII ZR 66/19]; NZM 11, 151 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 93/10]). Erfolgt die Vermietung lt Mietvertrag als ›Wohnung zu Wohnzwecken‹ und verweist der Mietvertrag auf die Kündigungsgründe sowie -fristen im Wohnraummietrecht, so sind die Regelungen des Wohnraummietrechts anzuwenden (LG Berlin IMR 21, 389). Beim Heimvertrag kommt es, soweit nicht das HeimG eingreift, auf den Vertragsschwerpunkt an. Überwiegt wie regelmäßig der Wohnzweck ggü den sonstigen Heimleistungen, gelten die §§ 549 ff (BGH NJW 79, 1288 [BGH 21.02.1979 - VIII ZR 88/78]). Bei der Beurteilung kommt es nicht auf die Höhe der jeweiligen Entgelte, sondern die tatsächliche konkrete Ausgestaltung der Vertragspflichten an (vgl Karlsr MDR 88, 316).