Gesetzestext
(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
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der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, |
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der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder |
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der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. |
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
A. Grundsätzliches.
Rn 1
§ 573 entspricht – ohne spezielle Überleitungsnorm – § 564b aF, nur die Teilkündigung nach § 564b II Nr 4 aF regelt jetzt § 573b, die erleichterte Kündigung nach § 564b IV aF der § 573a und die Besonderheiten bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 564b II Nr 2 2–4, II Nr 3 4 aF der § 577a. Die Ausnahmen nach § 564b VII aF regelt weitgehend § 549.
Rn 2
§ 573 ist als eine der – zum Nachteil (erhöhter Bestandsschutz ist möglich, BGH ZMR 14, 195; kündigungsbeschränkende Regelung bindet Erwerber LG Berlin GE 22, 521) des Mieters nicht abdingbaren – zentralen Normen (Kernstück) des sozialen Mieterschutzes die grundlegende Kündigungsschutzvorschrift; sie bewirkt Bestandsschutz, dh schützt vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen des Vermieters. Durch das für die Vermieterkündigung notwendige berechtigte Interesse wird die Dispositionsfreiheit des Vermieters verfassungskonform (BVerfG ZMR 89, 210, ZMR 93, 405 = NJW 93, 2035, ZMR 94, 208 = WuM 93, 729) eingeschränkt (Sozialpflichtigkeit des Eigentums). Zur unzulässigen Formularklausel zulasten des Vermieters vgl AG Hbg-Altona ZMR 10, 535.
B. Anwendungsbereich der Vorschrift.
Rn 3
§ 573 gilt ausschl für die Vermieterkündigung von Haupt- und Untermietverhältnissen (LG Berlin GE 19, 1507) auf unbestimmte Zeit (§ 542) über Wohnraum (maßgeblich ist die Zweckbestimmung, Saarbrücken MDR 12, 1335; Celle ZMR 99, 469), der nicht unter § 549 II, III (zB Jugend-, Lehrlings- und Studentenwohnheime) fällt. Auch Dauernutzungsverträge von Genossenschaften fallen hierunter (Börstinghaus NZM 04, 818; LG Berlin ZMR 96, IX, X – LS –). Damit gilt die Norm nicht beim gestuften Mietverhältnis gem § 565 zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter. Bei Mischmietverhältnissen (Bühler ZMR 10, 897; BGH ZMR 17, 791 zur Mischnutzung; Fleindl ZMR 17, 799) kommt es (Schwergewichtstheorie) darauf an, welche Nutzungsart überwiegt (BGH NJW 77, 1394). Kriterium ist primär der anteilige Mietpreis, nur sekundär die anteilige Fläche. Für Zeitmietverträge (§ 575) ist § 573 unanwendbar.
Rn 4
Geschützt sind sowohl möblierte Wohnungen als auch Mietverhältnisse in Altenheimen (anderes gilt wohl nicht schon bei betreutem Wohnen – BGH ZMR 06, 443 –, aber bei Pflegeheimen, da dort die Miete nicht überwiegt). Bei Werkdienstwohnungen gilt § 573 eingeschränkt über § 576b. Auch langfristig vermietete Zweit- und Ferienwohnungen sind geschützt, wenn sie nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet wurden (MüKo/Häublein § 573 Rz 18).
Rn 5
Auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist § 573 anwendbar (§§ 573d I, 575a I). Anderes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543); dort ist der Mieter bei Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen nicht schutzwürdig.
C. Allgemeine Voraussetzungen der Vermieterkündigung.
I. Form und Inhalt.
Rn 6
Die Kündigung muss in schriftlicher Form (vgl zum Räumungsprozess überstreng Himmen ZMR 21, 711) erklärt werden, § 568 I. Damit scheidet eine konkludente (KG WuM 06, 193) Kündigung aus. Eine formell ungenügende Kündigung kann im Einzelfall als ein Mietaufhebungsangebot ausgelegt oder in ein solches umgedeutet werden. Die Kündigung sollte nach § 568 II den Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 sowie auf dessen Form und Frist enthalten. Nach § 573 III werden als berechtigte Interessen nur die Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind oder auf die wirksam Bezug genommen wurde, es sei denn die Gründe sind nach dem Versenden des Kündigungsschreibens entstanden. Aus der Kündigungserklärung muss der Wille, das Mietverhältnis zu kündigen, klar zum Ausdruck kommen (zu Formalien bei Eigenbedarf: BGH NZM 14, 466; WuM 10, 301; LG Itzehoe ZMR 15, 315). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grds die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung de...