Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs.

Gesetzestext

(1) ¹Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. ²Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) ¹Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. ²Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Die zulasten des Mieters nicht abdingbare (§ 574b III) Norm entspricht § 556a V, VI aF ohne inhaltliche Änderungen. Sie regelt die Formalien des mieterseitigen Kündigungswiderspruchs. Die Form erfüllt Beweisfunktion und soll leichtfertige Widersprüche verhindern, während die Frist dem Vermieter Klarheit verschaffen soll, ob der gekündigte Mieter räumen wird.

B. Form des Widerspruchs, § 574b I.

Rn 2

Der Kündigungswiderspruch ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die in schriftlicher Form (§ 126) ggü dem Vermieter erklärt werden muss; zu Besonderheiten bei Erklärung per beA-Schriftsatz vgl Fleindl FS Hannemann 23, S 103. Ein Telefax reicht nicht. Ein Formfehler führt nach § 125 zur Nichtigkeit des Widerspruchs (Karlsr NJW 73, 1001 [OLG Karlsruhe 16.02.1973 - 5 REMiet 1/72]). Ein Handeln durch Stellvertreter ist zulässig. § 174 ist aber zu beachten. Bei Mietermehrheit müssen alle Mieter unterschreiben oder Vollmacht erteilt haben, wenn die übrigen für den Vermieter erkennbar auch in deren Namen Widerspruch geltend machten. Bei einer Vermietermehrheit muss das Schreiben an alle Vermieter gerichtet werden, selbst wenn diese einen Zustellbevollmächtigten benannt haben.

Rn 3

Der Mieter muss klar zum Ausdruck bringen, dass er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Die Verwendung der Begriffe ›Widerspruch‹ und/oder ›Fortsetzungsverlangen‹ ist nicht zwingend notwendig.

C. Gründe des Widerspruchs, § 574b I 2.

Rn 4

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Begründung des Widerspruchs oder eine Auskunft über die Gründe des Mieters. Ein mittelbarer Zwang zur Begründung durch den Mieter ergibt sich allerdings aus der Kostennorm des § 93b II ZPO.

D. Frist des Widerspruchs, § 574b II.

Rn 5

Es handelt sich nicht um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist. Der Widerspruch muss bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter ggü erklärt werden und zugegangen sein (§§ 130, 574b II 1). Die Fristversäumnis ist nur auf Einrede des Vermieters zu berücksichtigen. Keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis. Erst nach Fristablauf eingetretene Härtegründe werden nicht berücksichtigt (LG Bonn MietRB 22, 278). Bei Fristversäumnis kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Rn 6

Eine verbindliche Erklärung des Mieters, ob er Widerspruch erheben will, kann der Vermieter vor Ablauf der Frist nicht erzwingen. Eine Klage auf künftige Leistung nach § 259 ZPO wäre unzulässig (AG Hamburg MietRB 22, 284). Gibt der Mieter dagegen eindeutig zu erkennen, dass er bei unverändert bleibender Situation nicht zu einem Auszug aus der Wohnung bereit sei, greift § 259 ZPO ohne besondere wohnraummietrechtliche Besonderheiten (BGH ZMR 23, 184). Eine Fristverlängerung bis zum ersten Termin im Räumungsverfahren tritt ein, wenn der Vermieter dem Mieter nicht inhaltlich zutr und rechtzeitig – nicht unbedingt schon in der Kündigung – vor Ablauf der Widerspruchsfrist den Hinweis nach § 568 II auf die Möglichkeit des Widerspruchs und auf dessen Form und Frist erteilt hat (§ 574b II 2, LG Rottweil ZMR 80, 183).

Rn 7

Nach dem Hinweis des Vermieters muss dem Mieter genügend Zeit bleiben, über die Frage, ob er Widerspruch gegen die Kündigung erheben soll, rechtlichen Rat einzuholen, einen Widerspruch abzufassen und diesen dem Vermieter vor Fristablauf zugehen zu lassen. Erfolgt der Hinweis nicht rechtzeitig, so ändert ein nachträglicher Hinweis nichts am Recht des Mieters, den Widerspruch erst im ersten Termin vor Gericht zu erklären.