Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 656a BGB – Textform.

Gesetzestext

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

A. Überblick.

Rn 1

Für einen Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, ist abweichend von der allgemeinen Formfreiheit für Maklerverträge die Textform (§ 126b) erforderlich. Sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer soll der Inhalt des Maklervertrags dokumentiert werden. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufige strittige Fragen betreffend den Inhalt eines Maklervertrags vermieden werden (BTDrs 19/15827, 18). Die Vorschrift enthält, im Gegensatz zu den nachfolgenden Regelungen, keinen Verbraucherbezug auf Käuferseite. Die Textform ist daher auch erforderlich, wenn der Makler nicht als Unternehmer tätig wird oder sein Vertragspartner keine natürliche Person ist. Wird ein entsprechender Maklervertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 S 1 nichtig. Die Regelung gilt für Maklerverträge ab dem 23.12.20 (zum Übergang: LG Tübingen ZMR 22, 842).

B. Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Rn 2

Die Vorschriften des Untertitels 4 sind auf Maklerverträge beschränkt, die Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen. Ist eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus (auch ein Zweifamilienhaus) bzw Bauland Gegenstand des Kaufvertrags, besteht grds keine vergleichbare Zwangslage des Kaufinteressenten (BTDrs 19/15827, 18). Die gesetzliche Regelung enthält keine Definition für die Begriffe Wohnung und Einfamilienhaus. Der Gesetzgeber hat insoweit aber klare Vorstellungen: Eine ›Wohnung‹ ist jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dient; zu mehreren Wohnungen, die zu einer Wohneinheit verbunden werden, Fischer NJW 20, 3553. Ein ›Einfamilienhaus‹ ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (etwa von einer Familie genutztes Zweifamilienhaus). Unschädlich ist jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung (zB Einliegerwohnung, Praxis). Auf die rechtliche Ausgestaltung kommt es nicht an (BTDrs 19/15827, 18). Eine ›Wohnung‹ liegt auch bei Wohnungseigentum (§ 1 I WEG) und einem Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG), einem Dauerwohnrecht (§ 31 I 1 WEG) und bei Miteigentumsanteilen an einem Grundstück iVm einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen (vgl § 1010) vor. Gleiches gilt für ein ›Einfamilienhaus‹ (BTDrs 19/15827, 18). Für die Entscheidung, ob ein Einfamilienhaus für den konkreten Maklervertrag vorliegt, ist auf den konkreten Erwerbszweck abzustellen (LG Kiel BeckRS 23, 14796; aA LG Wuppertal BeckRS 23, 20943 u LG Frankf BeckRS 23, 1475). Dabei werden die objektiven Kriterien des Objekts den Erwerbszweck regelmäßig vorgeben.

C. Form.

Rn 3

Maßgebend für die Textform ist die Regelung in § 126b. Um der Textform zu genügen, muss die Erklärung in einer Urkunde oder in einer anderen, zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden. Danach reichen Verkörperungen auf Papier, USB-Stick, Diskette, CD-Rom, ferner eine E-Mail oder ein Computerfax aus. Zur Erfüllung der Abschlussfunktion des Textes kommt neben der Namensunterschrift ein Zusatz wie ›Diese Erklärung ist nicht unterschrieben‹, ein Faksimile, eine eingescannte Unterschrift, eine Datierung oder Grußformel in Betracht (BGH WM 12, 760). Ein konkludenter Vertragsschluss ist weiterhin möglich (OLG Karlsr NZM 2023, 430).