Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 20 WEG ... / B. Bauliche Veränderung.

I. Begriff.

Rn 2

Bauliche Veränderung ist jede Maßnahme eines WEigtümers (BGH NJW 15, 2027 [BGH 14.11.2014 - V ZR 118/13] Rz 8 ff), die über § 19 II Nr 2 (§ 19 Rn 20) hinausgeht, auf Dauer angelegt, auf das gemE (§ 1 Rn 6 ff; BGH NJW 17, 2184 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16] Rz 8) bezogen ist und dieses substanziell (also bspw nicht: Anbinden, Anstrahlen, Befestigen, Draufstellen) umgestaltet (Ddorf OLGR 09, 2; Köln OLGR 06, 593; LG München I ZMR 16, 61). Umgestaltung meint Veränderung des ordnungsmäßigen Zustandes. Bsp: Eingriffe in das Dach, in Decken, die Fassade, in Stränge, das Treppenhaus, in Wände, aber auch Schaffung neuer Einrichtungen, Anlagen oder Räume (bzw deren Entfernung). Bloß vorübergehende, nicht substanzielle Eingriffe (etwa: Anbringung einer Fahne, Aufstellung eines beweglichen Wäscheständers, von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, eines nicht fest im Boden verankerten Pflanztrogs, mobile Terrasse, mobile Parabolantenne) unterfallen nicht § 20 (BayObLG ZMR 02, 688; ZMR 97, 374; LG München I ZMR 16, 61). Nach aA reicht hingegen die bloße Veränderung des Erscheinungsbildes des gemE ohne Substanzeingriff, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemE hinausgeht (zB LG Frankfurt aM GE 24, 95; LG Hambg ZMR 16, 562).

II. Bauträger.

Rn 3

Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen WEigtümers, abweichend von den Plänen erstellt wird (BGH ZMR 15, 320 Rz 14; aA LG Itzehoe ZMR 18, 628). In einem solchen Fall besteht ggf ein Anspruch auf Herstellung eines den Plänen entspr Zustandes (BGH ZMR 15, 320 Rz 20).

III. Nachbargrundstück.

Rn 4

§ 20 ist nicht anzuwenden, wenn zu klären ist, ob die WEigtümer bzw. die GdW der Bebauung eines Nachbargrundstücks zustimmen. Etwas anderes gilt, wenn mit den Maßnahmen zugleich eine substanzielle Veränderung des gemE verbunden ist (Köln FGPrax 95, 191 [OLG Köln 07.06.1995 - 16 Wx 56/95]). Ob § 20 I entspr anzuwenden ist, wenn es um eine Belastung des gemE geht, zB um eine Baulast, ist streitig (bejahend BGH NJW 10, 446 Rz 20; verneinend Hügel ZMR 11, 182; Elzer ZWE 11, 16, 19).

IV. Drittnutzer.

Rn 5

Will ein Drittnutzer am gemE Veränderungen vornehmen, erfahren die WEigtümer durch solche Maßnahmen idR eine Beeinträchtigung, die sich nicht anders auswirkt als eine bauliche Veränderung. Diese Fälle unterfallen dennoch nicht § 20 (aA BGH NJW 14, 1233 [BGH 24.01.2014 - V ZR 48/13] Rz 6), da es um keine bauliche Veränderung geht – soweit nicht ein WEigtümer um Gestattung bittet, zB der vermietende WEigtümer (dann ist § 20 unmittelbar anwendbar). Dass der Dritte Veränderungen vornimmt und in welchem Umfang, muss daher nach § 9a II Gegenstand eines Vertrags mit der GdW sein. Die Genehmigung dieses Vertrags unterfällt § 19 I.