Alexander C. Blankenstein
Nicht nur ein Räumungsrechtsstreit kostet Geld, sondern auch die anschließend erforderlichen Maßnahmen der Räumungsvollstreckung. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen der Räumungsklage in Folge einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sollte der Vermieter nichts unversucht lassen, um eine kostenintensive Räumungsklage mit anschließend etwa erforderlicher Räumungsvollstreckung zu vermeiden. Selbst wenn der Vermieter im Rechtsstreit obsiegt und der Mieter zur Zahlung der Verfahrenskosten verpflichtet ist, hilft das dem Vermieter in aller Regel nicht weiter. Als Kläger hat er nämlich einen Gerichtskostenvorschuss zu leisten und seinen Rechtsanwalt zu bezahlen. Des Weiteren ist die Verfahrensdauer zu berücksichtigen. Auch unter der Prämisse, dass Räumungsverfahren bevorzugt zu behandeln sind, beträgt die durchschnittliche Verfahrensdauer mindestens 4 Monate. Wertvolle Zeit, in denen der Vermieter das Mietobjekt nicht weitervermieten kann. Jedenfalls wird sein zahlungsunfähiger Mieter auch während des Rechtsstreits keine Nutzungsentschädigung zahlen. Gerade bei zahlungsunfähigen Mietern ist auch äußerst fraglich, ob überhaupt die Verfahrenskosten erfolgreich vollstreckt werden können.
Kostenrisiko
Der Mieter hat laut Mietvertrag eine Miete in Höhe von 800 EUR zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 200 EUR zu zahlen. Wegen Zahlungsrückständen hat der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt. Sein Rechtsanwalt erhebt Klage auf Räumung. Der Streitwert des Verfahrens bemisst sich nach dem 12-fachen Betrag der Grundmiete, beträgt vorliegend also 9.600 EUR. Gerichtskosten sind in einer Höhe von 723 EUR einzuzahlen, der Rechtsanwalt hat Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe von 1.683,85 EUR. Der Vermieter muss also zunächst über 2.400 EUR an Verfahrenskosten investieren. Hinzu kommen bei einer Verfahrensdauer von 4 Monaten Mietausfälle in Höhe von 4.000 EUR. Berücksichtigt man noch die Kosten und die Dauer einer anschließenden Räumungsvollstreckung, beläuft sich der wirtschaftliche Schaden des Vermieters schnell auf über 10.000 EUR.
Das Beispiel ist keine Schwarzmalerei, sondern mietrechtlicher Alltag. Aus diesem Grund kann es sich für den Vermieter lohnen, einen ggf. auch für seinen zahlungsunfähigen Mieter probaten Weg einzuschlagen: In Form einer "Ausgleichsquittung" verzichtet der Vermieter auf den Ausgleich der Zahlungsrückstände und bietet dem Mieter gegen sofortige Schlüsselübergabe ein "Ziehgeld" in Höhe von ca 2.000 bis 3.000 EUR an. Freilich ist ein derartiges Vorgehen auch nur dann ratsam, wenn dem Vermieter bekannt ist, dass der Mieter über keinerlei pfändbares Hab und Gut oder sonstige Vermögenswerte verfügt, in die vollstreckt werden könnte.
Achtung: Vereinbarung ermächtigt aber nicht zur Räumung!
Der Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung ersetzt im Ernstfall aber keinen Räumungstitel. Verpflichtet sich der Mieter zwar zur Räumung des Mietobjekts, lässt er dem aber keine Taten folgen, kann der Vermieter aufgrund der Vereinbarung nicht die Räumung des Mietobjekts betreiben. Er muss den Mieter dennoch auf Räumung in Anspruch nehmen.
Im Bereich der Gewerberaummiete kann sich der Mieter allerdings der sofortigen Räumungsvollstreckung unterwerfen, sodass auf Grundlage dieser Vollstreckungserklärung der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden kann. In diesem Fall ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Im Bereich der Wohnraummiete steht dem Vermieter diese Möglichkeit allerdings nicht offen.
Unbedingt beachten: Erst Räumung, dann Zahlung
Kommt es tatsächlich einmal zur Gewährung eines "Ziehgelds", sollte dieses freilich erst dann zur Auszahlung kommen, wenn der Mieter das Objekt tatsächlich geräumt und dem Vermieter die Schlüssel übergeben hat.
Die Vereinbarung selbst kann knapp in Form einer Quittung gestaltet werden. Der Vermieter bestätigt, dass ihm das geräumte Objekt, der Mieter bestätigt, dass ihm ein bestimmter Betrag übergeben wurde.
Musterschreiben: Vereinbarung eines "Ziehgelds" zwischen Vermieter und Mieter
Die Mieträume, nämlich die im 2. OG links gelegene 2-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Bad, WC und Balkon sowie der im Kellergeschoss gelegene Kellerraum mit der Nr. 4 in der Liegenschaft Rheinstraße 34 in 40589 Düsseldorf, wurden am heutigen Tag vom Mieter geräumt und durch vollständige Schlüsselübergabe an den Vermieter herausgegeben.
| ____________________ |
____________________ |
____________________ |
| Datum |
Unterschrift Mieter |
Unterschrift Vermieter |
Der Mieter hat vom Vermieter einen Betrag in Höhe von 2.000 EUR erhalten. Hiermit sind sämtliche wechselseitigen Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis abgegolten.
| ____________________ |
____________________ |
____________________ |
| Datum |
Unterschrift Mieter |
Unterschrift Vermieter |