Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 4 Liegt eine wirksame Kündigung vor?

Eine Räumungsklage ist von vornherein aussichtslos, wenn bereits die Kündigung unwirksam ist, erforderliche Abmahnungen nicht erfolgt sind oder aber Abmahnung und/oder Kündigung dem Mieter nicht zugegangen sind. All diese Aspekte werden im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits geprüft.

4.1 Kündigungsgrund vorhanden?

Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung einer Räumungsklage ist, ob der Grund, der für die Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen wurde, auch tatsächlich existiert, bzw. gerade in der Person des Mieters vorliegt.^[1]

Praxis-Beispiel

Vermeintliche Bedrohung durch den Mieter

Der Vermieter hat das mit einem Ehepaar bestehende Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus nach mehreren Abmahnungen außerordentlich fristlos gekündigt. Grund waren erhebliche Beleidigungen und Bedrohungen der Grundstücksnachbarn. Da das Mietobjekt von dem Ehepaar nicht geräumt wurde, hat der Vermieter Räumungsklage erhoben. Gegen den Anspruch des Vermieters auf Räumung wendet das Ehepaar ein, es hätte zu keinem Zeitpunkt die Nachbarn beleidigt oder bedroht. Tatsächlich ergibt sich im weiteren Verlauf des Rechtsstreits, dass der Sohn der Eheleute die Nachbarn bedroht und beleidigt hat.

Die Räumungsklage ist gescheitert. Zwar müssen sich die Eheleute das Verhalten ihres Sohnes in aller Regel zurechnen lassen. Tatsächlich wurde aber das Mietverhältnis nicht deshalb gekündigt, weil der Sohn beleidigt und bedroht hat. Ein Auswechseln des Kündigungsgrunds im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits ist nicht möglich.^[2]

[1] Zu den Kündigungsgründen siehe ausführlich auch Blankenstein, Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen und Blankenstein, Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen.

[2] AG Köln, Urteil v. 4.9.2014, 217 C 218/13, WuM 2015 S. 623.

4.2 Vorherige Abmahnung erfolgt?

Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutbar ist. Dies ist in aller Regel bei schwerer Beleidigung oder Bedrohung des Vermieters, Tätlichkeiten, Drogenhandel und ungerechtfertigter Strafanzeige gegen den Vermieter der Fall.^[1]

Praxis-Beispiel

Ein Hund zu viel

Nach dem Mietvertrag ist dem Mieter das Halten eines Hundes gestattet. Der Vermieter erfährt, dass der Mieter tatsächlich 2 Hunde in der Wohnung hält. Er kündigt das Mietverhältnis. Der Mieter räumt das Objekt jedoch nicht, sodass der Vermieter Räumungsklage erhebt.

Die Klage ist von vornherein zum Scheitern verurteilt. Zwar ist dem Mieter ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache zum Vorwurf zu machen. Vor einer Kündigung muss der Vermieter aber zwingend abmahnen. Da in Ermangelung einer Abmahnung bereits die Kündigung unwirksam ist, kann die Räumungsklage niemals erfolgreich sein.

[1] Siehe ausführlich Blankenstein, Mieter richtig abmahnen sowie Blankenstein, Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, Ziff. 3 Abmahnung erforderlich?

4.3 Zugang von Abmahnung und/oder Kündigung

Findige Mieter versuchen stets den Zugang rechtserheblicher Erklärungen möglichst zu verhindern. Der Vermieter muss sich insoweit im Hinblick auf eine zu erhebende Räumungsklage vor Augen halten, dass er nicht nur die Beweislast für den zur Kündigung führenden Grund trägt, sondern auch für den Zugang der Kündigung und ggf. der zuvor erforderlichen Abmahnung. Der Vermieter muss also prüfen, ob er im Fall eines Bestreitens des Zugangs seitens des Mieters auch tatsächlich beweisen kann, dass diesem Kündigung bzw. Abmahnung zugegangen sind.