Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 7.4 Wer muss verklagt werden?

7.4.1 Mietvertragspartei

In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.^[1]

Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ist eine Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mieter dennoch möglich, da nicht auszuschließen ist, dass er seine Meinung noch ändern wird.^[2]

Ist der Mitmieter allerdings erst gar nicht in die Wohnung eingezogen und hat der Vermieter hiervon Kenntnis, kann eine Räumungsklage gegen den nicht eingezogenen Mieter wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig sein. Anderes gilt wiederum dann, wenn der Mieter angekündigt hat, noch einziehen zu wollen.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 18.7.2003, IXa ZB 116/03, ZMR 2003 S. 823.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 25.7.2006, 8 W 34/06, WuM 2006 S. 529.

[3] LG Berlin, Urteil v. 15.1.1993, 64 S 311/92, ZMR 1993, VI Nr. 13.

7.4.2 Kinder

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammen in der Wohnung leben, haben kein selbstständiges Besitzrecht. Ein Titel gegen sie muss also nicht erwirkt werden. Entsprechendes gilt, wenn die zwischenzeitlich erwachsenen Kinder weiter mit ihren Eltern zusammenwohnen. Auch hier genügt es also für die Räumungsvollstreckung, dass lediglich ein Titel gegen die Eltern vorliegt.^[1] Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.

Praxis-Beispiel

Änderung der Besitzverhältnisse nach außen

Der Vermieter hat ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung an ein Ehepaar vermietet. Das Ehepaar hat 2 Kinder, die im Haus wohnen. Die Einliegerwohnung hat das Ehepaar an einen Studenten vermietet. Nach Beendigung seines Studiums kündigt der Untermieter und zieht aus der Einliegerwohnung aus. Der zwischenzeitlich volljährige Sohn des Untermieters bezieht die Einliegerwohnung und zahlt an seine Eltern die mit dem Studenten vereinbarte Miete. Die Eheleute zeigen dem Vermieter den Untermietwechsel an.

Hier haben sich die Besitzverhältnisse nach außen erkennbar geändert. Ebenso wie der Vermieter auch einen Titel gegen den Studenten als Untermieter zur Räumung des Hausgrundstücks benötigt hätte, muss er nun einen Titel auch gegen den erwachsenen Sohn erwirken.

[1] BGH, Beschluss v. 19.3.2008, I ZB 56/07, NZM 2008 S. 400.

7.4.3 Ehegatte/Lebenspartner/Lebensgefährte

Der Ehegatte ist auch dann auf Räumung zu verklagen, wenn er nicht im Mietvertrag als Vertragspartei aufgeführt ist. Ohne Räumungstitel kann der Ehegatte jedenfalls nicht aus dem Besitz der Wohnung gesetzt werden.^[1]

Entsprechendes gilt für den Partner einer Lebensgemeinschaft oder den nicht ehelichen Lebensgefährten. Unerheblich ist insoweit auch, ob dieser erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Wohnung aufgenommen worden ist.^[2]

[1] BGH, Beschluss v. 25.6.2004, IXa ZB 29/04, GE 2004 S. 1094.

[2] BGH, Beschluss v. 19.3.2008, I ZB 56/07, NZM 2008 S. 400.

7.4.4 Sonstige Dritte

Im Übrigen ist ein Räumungstitel gegen alle erwachsenen dauerhaften Mitbewohner erforderlich. Bei einem Titel lediglich gegen den Mieter können sie nicht aus dem Besitz gesetzt werden.^[1]

Vereitelung der Räumung durch Aufnahme eines Dritten in die Wohnung

Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Mieter nach Kündigung und im Vorfeld einer gegen ihn gerichteten Räumungsklage einen Dritten in seiner Wohnung aufnimmt, um die Räumungsvollstreckung zu erschweren. Tatsächlich nämlich benötigt der Vermieter zur Räumung der Wohnung einen Titel gegen alle erwachsenen Dritten, wenn sie in der Wohnung leben – egal, ob er davon Kenntnis hat, dass diese dauerhaft in der Wohnung leben oder nicht.

Erlangt der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung der Räumungsklage Kenntnis davon, dass ein Dritter im Besitz der Mietsache ist, hat er die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung gegen diesen Dritten auf Räumung zu erwirken. Diese Möglichkeit eröffnet die Bestimmung des § 940a Abs. 2 ZPO.

[1] BGH, Beschluss v. 25.6.2004, IXa ZB 29/04, GE 2004 S. 1094.

7.4.5 Untermieter

Ist der Wohn- oder Geschäftsraum vom Mieter untervermietet worden, benötigt der Vermieter zur Räumung auch einen Titel gegen den Untermieter. Allein auf Grundlage des Titels gegen den Hauptmieter kann gegen den Untermieter die Räumung nicht vollstreckt werden.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 18.7.2003, IXa ZB 116/03, ZMR 2003 S. 823.