Räumungsklage – gerichtliches Verfahren / 2.3 Klageantrag

Der Anspruch des Vermieters richtet sich auf Räumung und Herausgabe einer bestimmten Wohnung. Dementsprechend konkret muss der Klageantrag formuliert werden. Der Gerichtsvollzieher muss die Wohnung zweifelsfrei identifizieren können. Deshalb vielleicht auch Zusätze (wie z. B. "3. Obergeschoss", "links direkt neben Fahrstuhl") verwenden.

Wichtig

Nebenräume nicht vergessen

Wenn Sie Keller, Garage, Dachboden etc. mitvermietet haben, nehmen Sie auch diese in die Klage auf.

Der Räumungsanspruch kann mit anderen Ansprüchen zusammen, insbesondere mit Zahlungsansprüchen, in einer Klage geltend gemacht werden.

Praxis-Tipp

Kostenstrategie

Alles in einer Klage geltend zu machen ist günstiger, als mehrere Prozesse zu führen. Nur: Es muss dann über alles einheitlich entschieden werden, sodass es sein kann, dass Ihr Räumungsanspruch (z. B. wegen Eigenbedarfs) entscheidungsreif ist, Sie aber nicht räumen lassen können, weil der Anspruch über die Zahlung länger dauert (z. B. wegen Mietmängel).

Weiter sollte geprüft werden, ob Zahlungsansprüche überhaupt geltend gemacht werden sollen, wenn diese auf absehbare Zeit wirtschaftlich nicht durchsetzbar erscheinen.

Ist der Mieter verpflichtet, vor der Rückgabe die von ihm durchgeführten baulichen Veränderungen rückgängig zu machen (sog. Rückbaupflicht), ist zu beachten, dass die Rückbaupflicht nicht aufgrund eines auf Räumung und Herausgabe lautenden Titels vollstreckt werden kann. Nach § 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner übergeben (§ 885 Abs. 2 ZPO).

Praxis-Beispiel

Bewegliche Sachen des Mieters

Zu den beweglichen Sachen im Sinne dieser Vorschrift zählen die dem Schuldner gehörenden Einrichtungsgegenstände wie das Mobiliar. Einbauten, Anbauten, Aufbauten und andere Veränderungen, die im Wege des Abrisses beseitigt werden müssen, werden von § 885 ZPO nicht erfasst.

Insoweit benötigt der Vermieter oder Verpächter einen gesonderten Titel.

Praxis-Tipp

Klageantrag auf Räumung und Herausgabe um Rückbau erweitern

Es ist zu empfehlen, den in der Räumungsklage gestellten Antrag auf Räumung und Herausgabe mit dem Antrag auf Erfüllung der Rückbaupflicht zu verbinden. Hierbei ist zu beachten, dass Art und Umfang der Rückbaupflicht möglichst präzise umschrieben werden.^[1]

Praxis-Tipp

Sicherungsanordnung beantragen bei Zahlungsverzug

Wenn Sie eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Mietvertrag verbinden, können Sie zusätzlich beantragen, dass der Beklagte für zukünftige Zahlungen Sicherheit leisten muss. Dies ordnet das Gericht an, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat (insbesondere wenn der Beklagte keine erheblichen Einwendungen gegen den geforderten Betrag vorbringt wie z. B. Minderung) und eine Abwägung ergibt, dass dies zur Abwendung besonderer Nachteile berechtigt ist (§ 283a ZPO).

Vielleicht können Sie so vermeiden, dass Ihre oft nicht einbringlichen Mietforderungen ins Unermessliche steigen und der zahlungsunwillige Mieter noch lange kostenlos wohnt.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.2.2015, 24 W 81/14, MDR 2015, 979.