Rauchverbot: Kein Mangel bei gepachteter Gaststätte

Leitsatz

Ein nach Überlassung einer gepachteten Gaststätte erlassenes gesetzliches Rauchverbot ist nicht als Mangel der Pachtsache zu bewerten. Deshalb hat der Pächter gegen den Verpächter keinen Anspruch auf Ersatz der hierdurch bedingten Gewinneinbuße.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 536a Abs. 1

Kommentar

Die Parteien schlossen im September 2005 einen Pachtvertrag über eine in der Nähe von Koblenz gelegene Gaststätte. In dem Pachtvertrag ist geregelt, dass die Pachtsache "im Zustand wie besichtigt" übergeben wird und dass sie "nur zum Betrieb einer Gastwirtschaft" genutzt werden darf.

Nachdem am 15.2.2008 das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz in Kraft getreten war, musste der Pächter das Lokal als rauchfreie Gaststätte betreiben, weil die baulichen Voraussetzungen für eine Raucherlaubnis (ortsfeste Trennwände voneinander getrennter Räume) nicht gegeben waren. Nach der Behauptung des Pächters ist hierdurch ein Umsatzrückgang entstanden, der eine Gewinneinbuße von ca. 16.500 EUR zur Folge hatte. Dieser Betrag ist Gegenstand der Klage.

Das Gericht hat die Klage abgewiesen: Der Pächter (oder Mieter) hat Anspruch auf Schadensersatz, wenn er infolge eines Mangels der Pacht- oder Mietsache einen Schaden erleidet (§ 536a Abs. 1 BGB). Zu dem Schaden zählt auch ein entgangener Gewinn. Für die Frage, ob ein gesetzliches Rauchverbot als Mangel der Gaststättenräume zu bewerten ist, kommt es entscheidend auf die vertraglichen Vereinbarungen an. Ist in dem Pacht- oder Mietvertrag vereinbart, dass die Gaststätte die Voraussetzungen für eine Raucherlaubnis erfüllen muss, hat der Vermieter für eine entsprechende bauliche Beschaffenheit der Räume einzustehen. Es genügt allerdings nicht, wenn lediglich vereinbart ist, dass die Pachtsache "zum Betrieb einer Gaststätte" überlassen wird.

Ein nach der Überlassung der Pachtsache erlassenes allgemeines Rauchverbot beeinträchtigt zwar die ursprünglich gegebene umfängliche Nutzung der Räume. Jedoch gilt – wie allgemein –, dass das Risiko der Verwendung der Pacht- oder Mietsache vom Pächter bzw. Mieter zu tragen ist. Deshalb kann der Pächter oder Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigung) herleiten.

Anmerkung

Das Gericht hat die Revision zugelassen, die beim BGH unter dem Az. XII ZR 189/09 geführt wird.

Link zur Entscheidung

OLG Koblenz, Urteil vom 18.11.2009, 1 U 579/09OLG Koblenz, Urteil v. 18.11.2009, 1 U 579/09, NJW-RR 2010 S. 203