Reallast als Sicherungsmittel / 1 Was bedeutet "Reallast"?

Begriff

Durch eine Reallast wird das Grundstück in der Weise belastet, dass der Eigentümer an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten hat (§ 1105 Abs. 1 BGB). Im Zusammenhang mit der Reallast ist zu unterscheiden zwischen

• dem Stammrecht,
• dem dinglichen Recht auf die Einzelleistungen,
• dem persönlichen Anspruch auf die Einzelleistungen und
• der abzusichernden Forderung.

1.1 Grundstücksbelastung

Abgrenzung

Die Reallast als solche (das sog. Stammrecht) ist von den auf ihr beruhenden Einzelleistungen (§ 1107 BGB) abzugrenzen.

Diese Unterscheidung ähnelt dem Verhältnis von Hypothek zu Hypothekenzinsen: Wirtschaftlich stehen die Einzelleistungen im Vordergrund, die rechtliche Grundlage ("Quelle") bildet jedoch das Stammrecht. Sowohl die Reallast als Ganzes wie auch der Anspruch auf die einzelnen Leistungen sind dinglicher Natur, d. h. vom Bestehen einer persönlichen Schuld grundsätzlich unabhängig, und lasten unmittelbar auf dem Grundstück.

Vollstreckung

Diese Dinglichkeit führt zu einer besonderen Haftung: Nach § 1105 Abs. 1 BGB sind die wiederkehrenden Leistungen "aus dem Grundstück zu entrichten". Diese Formulierung bedeutet in gleicher Weise wie bei Hypothek und Grundschuld auch hier nichts anderes, als dass der Berechtigte, falls der Eigentümer die geschuldeten Leistungen nicht erbringt, das Grundstück zur Zwangsvollstreckung bringen und sich aus dem Erlös befriedigen kann (Duldungsanspruch nach §§ 1107, 1147 BGB).

Verjährung

Die einzelnen Ansprüche auf bereits fällige Einzelleistungen aus § 1107 BGB unterliegen, obwohl sie einem eingetragenen Recht entspringen, gemäß § 902 Abs. 1 Satz 2 BGB der Verjährung. Sie verjähren in der regelmäßigen Frist von 3 Jahren ab dem in § 199 Abs. 1 BGB festgelegten Beginn (§ 195 BGB), spätestens in 10 Jahren ab ihrer Entstehung (§ 199 Abs. 4 BGB).^[1] Für titulierte rückständige Einzelleistungen gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren (§§ 197 Abs. 1 Nr. 3–5, 201 BGB), für titulierte künftige Einzelleistungen die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 197 Abs. 2 BGB).^[2]

[1] Dazu OLG München, Urteil v. 11.4.2012, 20 U 5075/11.

[2] Böttcher, ZNotP 2011, S. 122, 123.

1.2 Persönliche Haftung des Eigentümers

Zusätzliche Haftung

Von der Reallast und dem Anspruch auf die Einzelleistungen zu unterscheiden ist die persönliche Haftung des jeweiligen Grundstückseigentümers für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen (§ 1108 Abs. 1 BGB).^[1] Diese weitergehende Haftung, die allerdings vertraglich ausgeschlossen werden kann, bedeutet, dass der Eigentümer nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch mit seinem gesamten sonstigen Vermögen für das ordnungsgemäße Erbringen der auf der Reallast beruhenden Einzelleistungen einstehen muss, und zwar unabhängig davon, ob er die Reallast bestellt hat oder eine schuldrechtliche Verpflichtung eingegangen ist.^[2]

Die Haftung nach § 1108 BGB gilt auch bei einem Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, wenn die Reallast als Recht am Grundstück bestehen bleibt.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 17.2.1989, V ZR 160/87, NJW-RR 1989 S. 1098; OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.10.2016, 12 U 2/16, ZInsO 2017 S. 1436.

[2] Dazu Becker, JA 2013, S. 171, 172.

[3] Dazu Abschn. 11.3.

1.3 Vertragliche Forderung

Abgrenzung zu schuldrechtlicher Verpflichtung

Neben der dinglichen Haftung aus der Reallast und neben der daraus im Zweifel folgenden persönlichen Haftung gemäß § 1108 BGB kann eine weitere, hiervon zu unterscheidende vertragliche Forderung bestehen, zu deren Sicherung die Reallast bestellt wurde. Das kann z. B. ein Anspruch auf Zahlung einer Geldrente aus einem Grundstückskaufvertrag, auf Versorgung im Rahmen eines Altenteils und dergleichen sein. Die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Erbringung der Leistungen, auf welche eine Reallast gerichtet ist, muss von seiner schuldrechtlichen Verpflichtung unterschieden werden: Bezieht sich die Reallast auf eine bezifferte Kaufpreisforderung und ist eine weitergehende Forderung aufgrund einer Wertsicherungsklausel nur Gegenstand eines durch Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Erweiterung der Reallast, dann umfasst die Reallast in ihrer bisherigen Ausgestaltung nicht automatisch auch den Forderungsteilbetrag aufgrund der Wertsicherungsklausel.^[1]

Reallast als Sicherungsmittel

In der Regel wurzelt der Anspruch auf Bestellung der Reallast in diesem Vertragsverhältnis, wobei die Reallast häufig der Sicherung der schuldrechtlichen Forderung dient (Sicherungsreallast).^[2] Wie bei einer Sicherungsgrundschuld muss dieser Vertragspartner nicht mit dem Eigentümer, der aus der Reallast haftet, identisch sein. Dementsprechend können die Reallast und die gesicherte Forderung durchaus einen verschiedenen Inhalt haben.^[3]

Auch aus der gesicherten Forderung haftet dem Berechtigten das gesamte Vermögen des Schuldners.^[4]

Achtung

Doppelte Inanspruchnahme

Gefahr doppelter Zahlungspflicht

Der Grundstückseigentümer, der zugleich Schuldner der schuldrechtlichen Forderung ist, ist der Gefahr der doppelten Inanspruchnahme ausgesetzt, wenn die Reallast ohne die gesicherte Forderung oder die Forderung ...