Schadenersatzansprüche gegen einen Verwalter

Normenkette

§ 43 WEG, § 249 BGB, § 812 BGB, § 128 HGB

Kommentar

1. Ansprüche gegen eine als Verwalterin abberufene OHG, die aus deren Verwaltertätigkeit hergeleitet werden, sind auch dann im Wohnungseigentumsverfahren geltend zu machen, wenn ein Gesellschafter der OHG in Anspruch genommen wird. Die Zuweisungsnorm des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist (anders als die des § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG) "sachbezogen". Für Streitigkeiten mit einem Verwalter ist allein ausschlaggebend, dass das vom Verwalter in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit der ihm übertragenen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht (BGHZ 78, 57/63 f).

2. Buchführungsarbeiten (über EDV) gehören grundsätzlich zu den Leistungen, die mit der Verwaltervergütung abgegolten sind. Ohne eine beschlossene Sondervergütung sind hier vom Gemeinschaftskonto abgebuchte EDV-Kosten, die ohne Rechtsgrund vereinnahmt wurden, nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückzuzahlen.

3. Hinsichtlich der Kostenabbuchung vom Gemeinschaftskonto für den Fliesenbelag des Balkons einer Wohnung eines einzelnen Eigentümers ist allerdings durch die Vorinstanz noch zu klären, ob es sich hier tatsächlich um Kosten handelt, die dem Sondereigentümer anzulasten gewesen wären oder die die Gemeinschaft betreffen (Fliesenbelag in Funktion einer schadhaften Isolierschicht, die nach h. R. M. dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist?). Neuerlich zu prüfen sei, ob die verursachten Kosten solche der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG seien, die Erneuerung des Balkonbelages also als Maßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG anzusehen sei.

Im Übrigen könnte ein Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter hier nur mit der Einschränkung begründet sein, dass die Wohnungseigentümer die ihnen entstandenen Vorteile herausgeben. Zu Vorteilen, die nach dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung herauszugeben sind, kann auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die durch die Maßnahme des Antragsgegners begünstigte Wohnungseigentümerin gehören.

Auch bei entnommenen und verauslagten Sachverständigenkosten ist ein Schadenersatzanspruch allenfalls mit der Einschränkung begründet, dass der Verwalter zur Zahlung nur Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche verpflichtet ist, die der Gemeinschaft aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den betreffenden Wohnungseigentümer zustehen (Vorteilsausgleichung).

Hinsichtlich ohne Beschlussermächtigung verauslagter Anwaltskosten gilt das Gleiche wie zu vorerwähnten Sachverständigenkosten.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 23.07.1987, BReg 2 Z 41/87)

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