Schadenersatzpflicht des Verwalters nur bei Ursächlichkeit konkreter Pflichtverletzung

Leitsatz

Ein mit der Ermittlung einer Schadensursache beauftragter Architekt ist grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters

Normenkette

§ 21 Abs. 5 WEG, § 27 Abs. 1, 2 WEG, § 278 BGB

Kommentar

1. Zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind in erster Linie die Eigentümer nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet. Verpflichtungen des Verwalters ( § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) beschränken sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (h.R.M., insbesondere insoweit verfestigte Rechtsprechung des BayObLG der letzten Jahre). Tritt in einer Wohnung ein Wasserschaden auf, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter darüber hinaus unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen; verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er für den Schaden des betroffenen Eigentümers (so zuletzt BayObLG, Entscheidung vom 29.1.1998, Az.: 2Z BR 53/97).

Im vorliegenden Fall hat der Verwalter seine Pflichten nicht verletzt, sondern rechtzeitig aufgrund von Wassereintritten in einer Souterrainwohnung (Rhein-Hochwasser) Handlungsbedarf festgestellt und zur Vorbereitung einer Beschlussfassung der Eigentümer eine Architektin beauftragt. Anschließend kam es zu Sanierungsbeschlüssen und in der Folgezeit auch zur Durchführung empfohlener Sanierungen. Ein Verwalter kann sich hier auf die Empfehlungen eines Sonderfachmannes verlassen.

Wegen weitergehender Grundwassergefährdungen in nachfolgenden Jahren konnten keine Verpflichtungen des Verwalters zur Einleitung vorsorglicher weiterer Abhilfemaßnahmen gefordert werden. Auch tatsächlich neuerlich eingetretener Wasserschaden (Überflutung der Souterrain-Wohnung durch hochdrückendes Grundwasser 1995) führte nicht zu einer Ersatzpflicht des Verwalters, da es insofern an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang fehlte. Für die Haftung einer Verwaltung kommt es auf die Feststellung der Ursächlichkeit einer konkreten Pflichtverletzung und nicht auf die hypothetische Erwägung einer Eigentümerseite an, die Verwaltung wäre auch dann bis zum (neuerlichen) Schadensereignis in 1995 untätig geblieben, wenn sie bereits zu früherem Zeitpunkt von einem Baumangel (unzureichende Abdichtung gegen Grundwasser) gewusst hätte.

2. Ein vom Verwalter mit der Ermittlung einer Schadensursache beauftragter Architekt wird nicht im (normalen) Pflichtenkreis eines Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfe tätig. Ein etwaiges Unterlassungsverschulden eines beauftragten Sonderfachmannes ist dem Verwalter damit nicht gem. § 278 BGB (Haftung für das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen) zurechenbar (vgl. hierzu auch BayObLG, NJW-RR 1992, 1102). Die Verwaltung, die in diesem Streitfall auch über kein besonderes technisches Fachwissen verfügte, hat vielmehr ihre Pflichten dadurch erfüllt, dass sie eine Architektin einschaltete, deren Empfehlungen den Eigentümern mitteilte, die Beschlussfassung der Gemeinschaft herbeiführte und für eine zügige Realisierung der vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen sorgte.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung in der Rechtsbeschwerdeinstanz bei Beschwerdewert von DM 16.788,34.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.06.1998, 3 Wx 190/98)

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