Schadensersatz - Auslegungsbedürftiger Begriff "Nettokaltmiete"

Leitsatz

Der Begriff der "Nettokaltmiete" ist nicht immer eindeutig und kann im Einzelfall der Auslegung bedürfen. Von der Auslegung hängt es ab, ob eine zum Schadensersatz oder Minderung berechtigende Beschaffenheit vereinbart wurde.

Fakten:

Die Parteien streiten über Minderung und Schadensersatz im Rahmen des Kaufs eines Mehrfamilienhauses. Im Kaufvertrag war die Nettokaltmiete mit 3.101 Euro angegeben. Der Käufer war offenbar davon ausgegangen, dass dieser Betrag den Nettokaltmietertrag darstellte, also nur umlagefähige Nebenkosten enthielt. Das Gericht verneint die geltend gemachten Ansprüche. Der im Mietvertrag verwendete Begriff der "Nettokalt-Miete" ist nicht eindeutig. Teilweise wird darunter der Mietbetrag verstanden, von welchem sämtliche Nebenkosten abgezogen sind, unabhängig von ihrer Umlagefähigkeit auf den Mieter. Der Begriff bedarf deshalb der Auslegung. Nach § 133 BGB ist dabei der wirkliche Wille der Parteien zu erforschen. Hier wurden in der Mietaufstellung die Nettokaltmieten für die einzelnen Wohnungen aufgeführt, ohne Hinweis, dass auch die nicht umgelegten Nebenkostenanteile abgezogen seien. Der Käufer konnte auch nicht erwarten, dass sämtliche Betriebskosten für das Mehrfamilienhaus umlagefähig waren oder auch umgelegt worden waren. Deshalb durfte die Angabe der Nettokaltmiete von einem objektiven Empfänger dieser Information nicht so verstanden werden, dass dieser Betrag schon um sämtliche Betriebskosten bereinigt war.

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 29.11.2011, 11 U 26/10Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 29.11.2011, Az.: 11_U_26_10

Fazit:

Die Verwendung des Begriff es "Nettokaltmiete" gegenüber einem Mieter dürfe - anders als im vorliegenden Fall, da vom Empfängerhorizont eines durchschnittlichen Mieters aus zu betrachten - als der Mietbetrag zu verstehen sein, welcher der Mieter nach Abzug der umlagefähigen Betriebskosten als Grundmiete zahlen muss.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie geht es meist um die Frage, in welcher Höhe der Mietertrag zur Finanzierung beitragen kann. In diesem Rahmen kann "Nettokalt-Miete" der Mietertrag verstanden werden, von dem sämtliche - umlagefähige und nicht umlagefähige - Nebenkosten abgezogen sind. Das muss aber nicht der Fall sein. Hier hätte der Käufer sprachlich klarer zum Beispiel auf den Begriff des "Nettomiet-Ertrags" abstellen müssen, um deutlich zu machen, dass es ihm - hier im Rahmen der Finanzierung - vor allem um die Berechnungsgrundlage für die Finanzierung ging.