Schadensersatz bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag / 3 Vorgetäuschter Eigenbedarf des Vermieters

Schadensersatzansprüche können sich ferner aus einer unbegründeten Kündigung oder aus vorgetäuschtem Eigenbedarf ergeben.

Der Ausspruch einer derartigen unwirksamen Kündigung seitens des Vermieters verstößt gegen den Mietvertrag und stellt infolgedessen eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter, wenn er schuldhaft gehandelt hat, schadensersatzpflichtig macht.^[1]

Hinweis

Beweislast beim Mieter, aber sekundäre Darlegungslast des Vermieters

Hierfür hat der Mieter die Beweislast, also auch für das Fehlen oder den Fortfall des Selbstnutzungswunsches des Vermieters.^[2]

Es kommt daher, wenn der Vermieter nicht oder nicht sofort in die Wohnung einzieht, zu keiner Umkehrung der Beweislast. Allerdings trifft den Vermieter eine sog. sekundäre Behauptungslast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei (hier: der Mieter) außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnis von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Vermieter zumutbar nähere Angaben machen kann.

Praxis-Tipp

Gute Grunde dafür, dass Eigenbedarf nachträglich entfallen ist

Der Vermieter muss daher substanziiert und plausibel darlegen, wieso der von ihm zunächst behauptete Eigenbedarf erst nachträglich entfallen ist, wobei durchaus strenge Anforderungen an die Darlegung der Gründe seitens des Vermieters gestellt werden dürfen.^[3]

Formell unwirksame Kündigung

Diese Schadensersatzansprüche stehen dem Mieter auch zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam war, der Vermieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargelegt hat und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er, da er meint, zum Auszug verpflichtet zu sein, sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.^[4]

Ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs dann entfallen, wenn die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege des gerichtlichen Vergleichs vereinbaren, nachdem der Mieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen ausdrücklich bestritten hat, ist eine Frage des Einzelfalls. Der Anspruch des Mieters kann jedenfalls dann zu verneinen sein, wenn mit einem von den Parteien geschlossenen Vergleich der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs beigelegt wurde. Entscheidend ist die Auslegung des von den Parteien abgeschlossenen Räumungsvergleichs und die Würdigung der Umstände des Einzelfalls.^[5]

Durch einen Räumungsvergleich ist es dem Mieter nur verwehrt, Schadensersatzansprüche darauf zu stützen, dass der tatsächlich geltend gemachte Bedarf aus Rechtsgründen die ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht gerechtfertigt hätte. Es ist dem Mieter aber weiter gestattet, geltend zu machen, dass die vom Beklagten dargelegte Bedarfssituation in Wahrheit gar nicht vorgelegen hat. Hier dränge sich die Vermutung auf, dass bei der Kündigung kein oder jedenfalls noch kein konkreter und ernsthafter, sondern ein allenfalls sehr unbestimmter Nutzungswille bestanden und es sich daher (allenfalls) um eine (unzulässige) Vorratskündigung gehandelt habe, die gleichfalls als Pflichtverletzung anzusehen wäre und somit ebenfalls Grundlage des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs des Klägers sein könnte.^[6]

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ohne Begründung, lediglich mit Angabe der Kündigungsfrist, ist unwirksam. Gleichwohl hat der Mieter nach Ansicht des BGH keinen Schadensersatzanspruch, wenn er einen Rechtsanwalt mit der Zurückweisung der Kündigung beauftragt. Die Angabe der Gründe für die Kündigung ist nämlich eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche herleiten kann.^[7] Die Entscheidung ist allerdings im Schrifttum auf starke Kritik gestoßen.

Kündigt der Mieter wegen Schimmelbefalls in der Wohnung, den der Vermieter zu vertreten hat, kann der Mieter als Kündigungsfolgeschaden auch die Umzugskosten sowie die Mietdifferenz vom Vermieter als Schaden verlangen. Besteht ein solcher Kündigungsgrund, steht dem Schadensersatzanspruch des Mieters nicht entgegen, dass die ausgesprochene Kündigung aus formellen Gründen (Fehlen einer Vollmacht) unwirksam war.^[8] Umstritten ist, wie lange der Mieter die Mietdifferenz als Schaden verlangen kann.^[9] Der BGH geht sogar von 4 Jahren Mietdifferenzschaden aus.

[1] § 280 Abs. 1 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 18.5.2005, VIII ZR 368/03, NJW 2005 S. 2395.

[3] BGH, Urteil v. 18.5.2005, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 231/07, WuM 2009 S. 359.

[5] BGH, Beschluss v. 7.9.2011, VIII ZR 343/10, WuM 2011 S. 634.

[6] BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16.

[7] BGH, Urteil v. 9.10.2010, VIII ZR 9/10, NZM 2011 S. 119.

[8] BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 191/12, WuM 2013 S. 538.

[9] BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16, WuM 2017 S. 342.