Schadensersatz bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag

Zusammenfassung

Überblick

Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag können Schadensersatzansprüche sowohl des Mieters als auch des Vermieters begründen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

• In § 280 Abs. 1 BGB ist die grundsätzliche Schadensersatzpflicht wegen Pflichtverletzung geregelt.
• Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des Verzugs^[1] verlangen.^[2]
• Schadensersatz statt Leistung (Schadensersatz wegen Nichterfüllung) kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen der §§ 281 bis 283 BGB verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gläubiger dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.^[3] Hierfür genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-)Termins bedarf es nicht.^[4]
• Da sich nach Überlassung der Mietsache die Rechte und Pflichten der Parteien nach den §§ 535 ff. BGB, also den speziellen mietrechtlichen Vorschriften richten, gehen diese Vorschriften, z. B. die Bestimmungen über die Gewährleistungsrechte des Mieters wegen Mängel der Mietsache, den Bestimmungen des Allgemeinen Teils des Schuldrechts vor.^[5]

[1] § 286 BGB.

[2] § 280 Abs. 2 BGB.

[3] § 281 Abs. 1 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 12.8.2009, VIII ZR 254/08, WuM 2009 S. 580.

[5] Vgl. Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rn. 1326.

1 Pflichten der Vertragsparteien

Schadensersatzansprüche können sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zustehen. Schadensersatzansprüche des Mieters sehen die mietrechtlichen Vorschriften des BGB in § 536a BGB vor. Ansprüche des Mieters können sich auch aus der Verletzung allgemeiner schuldrechtlicher Vorschriften ergeben, z. B. aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Ein Ausschluss der Haftung in einem Formularvertrag für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache ist unwirksam.^[1] Dies kann auch der Fall sein bei schuldhafter Verschlechterung der Mietsache oder Verletzung der Obhutspflicht.

Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. Ausreichend ist es, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Der Vermieter darf darauf vertrauen, dass der Mieter seiner Verpflichtung nachkommt, Mängel zu melden.^[2]

Für einen bei Vertragsschluss bereits vorhandenen Mangel haftet der Vermieter auch ohne Verschulden. Diese Garantiehaftung kann der Vermieter auch durch Formularvertrag wirksam abbedingen.^[3] Steht diese Klausel allerdings in einem systematischen Zusammenhang, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im vorliegenden Fall unter der Überschrift "Aufrechnung, Zurückbehaltung"), ist der Haftungsausschluss unwirksam.^[4] War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. In diesem Fall haftet der Vermieter auch ohne Verschulden für einen erst Jahre später eintretenden Personenschaden.^[5]

[1] BGH, Beschluss v. 24.10.2001, VIII ARZ 1/01, NZM 2002 S. 116.

[2] BGH, Urteil v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07, WuM 2008 S. 719.

[3] BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 327/00, NJW 2002 S. 3232.

[4] BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08, NZM 2010 S. 668.

[5] BGH, Urteil v. 21.7.2010, a. a. O.

2 Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses aus, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, hat er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn der Vermieter schuldhaft eine unwirksame Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet hat. Dies dürfte bei älteren Verträgen aufgrund der späteren Verschärfung der Rechtsprechung i. d. R. nicht der Fall sein. Allerdings hat der Mieter in solchen Fällen einen Anspruch auf Wertersatz aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters.

Hinweis

Höhe des Schadensersatzes

Führt der Mieter die Arbeiten selbst oder mit Verwandten oder Bekannten aus, bemisst sich der Wert nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.^[1]

Kurze Verjährung

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, hat der Mieter einen Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter. Der Bereicherungsanspruch des Mieters in Fällen ...