Verfahrensgang
AG Kiel (Aktenzeichen 14 C 643/80) |
LG Kiel (Aktenzeichen 1 S 91/81) |
Tenor
Für die Sammelakten
1. Sind durch einheitlichen Vertrag sowohl Wohnräume als auch gewerblich genutzte Räume vermietet (Mischraummietverhältnis), so kann der gesamte Vertrag von dem Vermieter ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 564 b Abs. 1 BGB) gekündigt werden, wenn die gewerbliche Nutzungsart überwiegt.
2. Der gewerbliche Teil in einem Mischraummietverhältnis überwiegt jedenfalls dann, wenn die Fläche der vermieteten Gewerberäume und der auf sie entfallende Mietzins ein Vielfaches der entsprechenden Größen der Wohnräume darstellen und sich eine hiervon abweichende rechtliche Einordnung des Vertrages aus vertraglichen Erklärungen der Parteien nicht ergibt. Der Umstand allein, daß die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet, führt nicht dazu, daß auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB anzuwenden ist.
3. Die nur wirtschaftliche Teilbarkeit des Mietobjekts in Gewerberäume und Wohnräume erlaubt es jedenfalls dann nicht, auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB anzuwenden, wenn auf Grund des Parteiwillens von einer rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses auszugehen ist.
4. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.
Tatbestand
I.
Die Klägerin, die in Bayern lebt, ist Eigentümerin des Hausgrundstücks … in K.. Die Beklagte bewohnt eine Wohnung in diesem Haus, die aus 4 Zimmern mit Nebenräumen (Küche, Diele, Bad, Kellerraum und Bodenraum) besteht.
Durch einen unbefristeten „Mietvertrag für Wohnungen” vom 20. Januar 1970 hatte die Beklagte diese Wohnung teilmöbliert von der Klägerin zu einer Miete von 600,– DM monatlich angemietet. Die weiteren Räume des Hauses, nämlich das Untergeschoß, das Mittelgeschoß und 3 Räume des von der Beklagten bewohnten Obergeschosses, wurden gewerblich genutzt. Im folgenden Jahr kam es zu Verhandlungen der Parteien über die Anmietung dieser gewerblich genutzten Räume durch die Beklagte. Die Beklagte betreibt eine private Handelsschule in unmittelbarer Nähe des Hauses der Klägerin und trug sich seinerzeit mit dem Gedanken, die Gewerberäume in dem Haus … für diese Handelsschule zu nutzen. Durch maschinenschriftliche Vereinbarung vom 15. Februar 1971, die mit „Mietvertrag” überschrieben ist, vermietete die Klägerin der Beklagten „das Grundstück K. mit aufstehenden Gebäuden nebst 2 Garagen”. Nicht mitvermietet wurden 2 Zimmer im Dachgeschoß, die die Klägerin selbst nutzen oder untervermieten wollte. Das Mietverhältnis sollte am 1. März 1971 beginnen. Der Mietvertrag wurde vorläufig auf 10 Jahre abgeschlossen und sollte sich jeweils um 1 Jahr verlängern, wenn er nicht spätestens 6 Monate vor seinem Ablauf schriftlich gekündigt wurde. Nach Ziff. 3 a des Mietvertrages betrug die Miete jährlich 46.560,– DM und sollte „in monatlichen Teilbeträgen von 3.880,– DM (3.200,– + 600,– Wohnung + 80,– Garagen) im voraus” entrichtet werden. Mit Abschluß dieses Vertrages wurde der Vertrag vom 20. Januar 1970 aufgehoben. Ebenfalls am 15. Februar 1971 unterzeichneten die Parteien einen formularmäßigen „Mietvertrag für gewerbliche Räume”, der Bestandteil des zuerst genannten Vertrages sein und gelten sollte, soweit dort eine abweichende Regelung nicht getroffen war. In dem Formularmietvertrag wird bei den Bestimmungen der §§ 1 (Mieträume), 2 (Mietzeit), 3 (Miete und Nebenkosten), 4 (Wert Sicherung) und 24 (besondere Vereinbarungen) jeweils auf den „Hauptvertrag” verwiesen.
Die Beklagte, schloß hinsichtlich der hinzugemieteten Gewerberäume am 3. März 1971 mit schriftlicher Genehmigung der Klägerin einen „Untermietvertrag für gewerbliche Räume” mit dem Land Schleswig-Holstein, dem sie die gewerblich genutzten Räume als Büroräume vermietete. Das Mietverhältnis sollte mit Wirkung vom 1. März 1971 beginnen; die Vertragsdauer war ebenso geregelt wie in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag. Seit dieser Zeit nutzt … die Gewerberäume im Hause der Klägerin. Die Beklagte bewohnt nach wie vor die Wohnung im Obergeschoß.
Im Jahre 1974 verlangte die Klägerin von der Beklagten eine Mieterhöhung. Die Parteien einigten sich hinsichtlich der untervermieteten gewerblichen Räume in Abänderung der ursprünglicher vertraglichen Regelung dahin, daß die im Untermietverhältnis zwischen der Beklagten und dem Land Schleswig-Holstein vereinbarte Wertsicherungsklausel auch für das Verhältnis der Parteien übernommen werden sollte. Für die Wohnräume verlangte dir Klägerin eine Erhöhung des Mietzinses auf 700,– DM, über die sich die Parteien zunächst nicht einigen konnten. Die Klägerin ließ – entsprechend einer am 15. Februar 1971 geschlossenen Schiedsgutachtervereinbarung – den angemessenen Mietzins durch einen Sachverständigen feststellen. Seit Januar 1976 beträgt der Mietzins für die Wohnung monatlich 693,93 DM.
Mit Schreiben vom 7. April 1980 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 1981. Die Beklagte kündigte daraufhin ihrerseits mit Schreiben vom 11. Jul...