Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 23.01.2002 - 2 W 137/01

Verfahrensgang

LG Flensburg (Beschluss vom 25.06.2001; Aktenzeichen 5 T 72/01)

AG Niebüll (Aktenzeichen 9 II 58/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens nach einem Geschäftswert von 33.233,97 EUR.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1.–3. sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage S. in …. Die Anlage besteht aus 91 Wohnungen und 6 Läden (Läden A–F). Die Beteiligten zu 2. sind gemeinsam mit ihren Eltern Miteigentümer der Läden C und D. Die Beteiligte zu 4. ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnungseigentumsanlage wurde von der … Nord … Wohnbaugesellschaft mbH in H. (im Folgenden: Neue Heimat) auf Grundstücken errichtet, die sie zuvor von dem Vater der Beteiligten zu 2., den Eheleuten Ingrid und Frithjof P., Herrn Hans W. und Herrn Erich B., erworben hatte. Nach der Vereinigung der Grundstücke (§ 890 BGB) begründete die Neue Heimat durch Teilungserklärung vom 27. September 1974 (Bl. 68 ff d.A.) Wohnungs- und Teileigentum (Läden A–F). Die Teilungserklärung vom 27. September 1974 enthält unter anderem folgende Regelungen:

„§ 5 a Sonderregelung für die Teileigentumsrechte

1. Den Teileigentümern steht die alleinige Nutzung (einschließlich einer Überlassung an Dritte), die alleinige Gebrauchsregelung, Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Räume zu. Dasselbe gilt für den Eigentümer der beweglichen Kraftfahrzeugabstellplätze (Palette) im I. Kellergeschoß.

(…)

5. Die Berechtigten aus Absatz 1 tragen die Lasten und Kosten für ihr Sondereigentum, ferner die Kosten gemäß § 13 dieser Teilungserklärung.

6. Das Teileigentum D ist von der Instandhaltung, Instandsetzung und Versicherung der im Laden befindlichen Fallrohrleitung (Abwasser), die die Eigentumswohnungen entsorgt, freizuhalten.

7. Eine Änderung der vorstehenden Bestimmungen gemäß Ziffern 1 bis 6 durch Beschluß der Wohnungseigentümer ist ausgeschlossen.

§ 7 Instandhaltung

1. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Eigentümer; sie ist vom Verwalter durchzuführen.

2. Der Eigentümer ist verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Teile des Gebäudes so instandzuhalten, daß dadurch keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

§ 13 Lasten und Kosten

(1) In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt:

1. Kapitaldienstlasten (Zins-, Tilgungs- und Nebenkosten), die aus den in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommenen Verbindlichkeiten entstehen, sind – soweit nichts anderes vereinbart – von dem jeweiligen Wohrtungseigentümer über den Verwalter an die Gläubiger zu zahlen.

2. Betriebskosten

   Die Eigentümer müssen alle Betriebskosten gemeinsam tragen: dabei werden die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung grundsätzlich im Verhältnis der Wohnflächen zueinander umgelegt, es sei denn, daß sich aus den Regelungen mit dem Wärmelieferanten ein anderer Maßstab ergibt.

   Die Kosten der Gemeinschaftsantenne, der gemeinschaftlichen Wascheinrichtung, der Abstellplätze einschließlich Garagen und die übrigen Betriebskosten (z.B. Wassergeld, öffentliche Abgaben, Versicherungsprämien u. dgl.) werden im Verhältnis der Wohnflächen zueinander auf die Eigentümer umgelegt.

   Die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Kostenanteile sind – vorbehaltlich einer anderweitigen Regelung – im Rahmen des Wohngeldes an den Verwalter zu zahlen.

3. Die Verwaltungskosten sind für jedes Wohnungseigentum gleich zu bemessen.

4. Versicherungen

   Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum als Ganzes werden folgende Versicherungen abgeschlossen:

   Eine Versicherung gegen Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück;

   eine Gebäudefeuerversicherung

   eine Leitungswasserschadenversicherung;

   eine Sturmschadenversicherung.

   Für die Zeit nach Ablauf der ersten Versicherungsperiode können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit einen Wechsel der Versicherungsgesellschaften beschließen.

5. Die Eigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist ein angemessener jährlicher Betrag, der sich nach der Wohnfläche zueinander errechnet, an den Verwalter zu entrichten.

(2) Die für die Umlagen errechneten Wohn- und Nutzungsflächen ergeben sich aus § 2.

(3) Eine Änderung der in Abs. 1 vorgesehenen Verteilungsschlüssel kann von der Wonnungseigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit beschlossen werden.”

Die Neue Heimat hatte sich gegenüber den ehemaligen Grundstückseigentümern vertraglich zur Übertragung von Teileigentum und Wohnungseigentum verpflichtet. In Erfüllung dieser Verpflichtung übertrug sie das Sondereigentum ...