Entscheidungsstichwort (Thema)
Bei einem sanierungsbedürftigen Haus aus den 1950er Jahren liegt kein Mangel vor, wenn die Kelleraußenwände wegen der fehlenden Abdichtung feucht sind. Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von einer "Ca-Angabe" im Exposé stellt nur dann einen erheblichen Mangel dar, wenn die Abweichung über 10 % beträgt.
Leitsatz (amtlich)
1. Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von einer "Ca-Angabe" im Exposé stellt nur dann einen erheblichen Mangel dar, wenn die Abweichung über 10 % beträgt (Anschluss an OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016, 16 U 140/15, BeckRS 2016, 110664).
2. Bei einem unsanierten Haus aus den 1950er Jahren fehlt es schon an einem Mangel, wenn die Kelleraußenwände wegen einer fehlenden Abdichtung durchfeuchtet sind. Dies gilt umso mehr, wenn das Haus ausdrücklich als "sanierungsbedürftig" vom Makler angeboten wurde.
3. Die Eignung des Kellers zum Wohnen entspricht bei einem unsanierten 65 Jahre alten Haus - sofern dies vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart ist - weder der nach dem Vertrag vorausgesetzten noch der gewöhnlichen Verwendung (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 16.03.2023, 7 U 198/22, juris).
Normenkette
BGB §§ 280-281, 323, 326 Abs. 5, §§ 326, 434, 437 Nrn. 2-3, §§ 440-441, 444
Verfahrensgang
LG Itzehoe (Aktenzeichen 6 O 45/22) |
Tenor
I. Der Kläger wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Berufung gegen das angefochtene Urteil offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Der Senat beabsichtigt deshalb, die Berufung aus den nachfolgenden Gründen ohne mündliche Verhandlung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, sofern die Berufung nicht aus Kostengründen innerhalb der genannten Frist zurückgenommen werden sollte.
III. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 88.830,74 EUR festzusetzen.
Gründe
Gemäß § 513 ZPO kann die Berufung nur auf eine Rechtsverletzung oder darauf gestützt werden, dass die gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigenden Feststellungen ein anderes als das landgerichtliche Ergebnis rechtfertigen. Beides liegt nicht vor. Denn das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung die auf Zahlung von Schadensersatz und Minderung nach einem Grundstückskaufvertrag gerichtete Klage zu Recht abgewiesen.
a) Minderung wegen Wohnflächenabweichung
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von 30.600 EUR wegen einer zu geringen Wohnfläche aus §§ 437 Nr. 2, 441 BGB. Hiernach kann, statt zurückzutreten, der Käufer den Kaufpreis durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer mindern, wenn die Sache mangelhaft ist und die Voraussetzungen der §§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB vorliegen.
Hier ist bereits ein Mangel nicht dargelegt. Der Kläger beruft sich zur Begründung auf eine Berechnung in der Bauakte aus dem Jahr 1953, in der die Wohnfläche für Erdgeschoss und Obergeschoss mit zusammen 67,01 qm angegeben war (vgl. Anlage K7, Anlagenband). Die Differenz zur von ihm vorgelegten Wohnflächenberechnung (vgl. Anlage K4, Anlagenband), die 81,454 qm angibt, besteht im Wesentlichen aus dem nachträglich herstellten Dachgeschoss, denn die Wohnflächenberechnung für Erdgeschoss und Obergeschoss ist in der Wohnflächenberechnung lediglich mit 60,029 qm angegeben. Erst mit Berücksichtigung von Dachgeschoss (18,165 qm) und Terrasse (3,259 qm) gelangt man zur angegebenen Wohnfläche von 81,454 qm. Aus der geringeren Größe der Wohnfläche gemäß Bauakte kann der Kläger mithin nichts herleiten, da sie sich nur auf einen Teil der Fläche in seiner Wohnflächenberechnung bezieht. Auf die ursprüngliche Ankündigung des Klägers, es werde noch geklärt, ob der Ausbau des Dachgeschosses genehmigt wurde, ist der Kläger später nicht mehr eingegangen. Es fehlt somit an der schlüssigen Darlegung, dass überhaupt ein Mangel vorliegt.
Soweit der Kläger auf die Abweichung zwischen der Angabe im Exposé von "ca. 88 qm" und der von ihm errechneten Wohnfläche von 81,454 qm abstellt, wäre ein erheblicher Mangel nur anzunehmen, wenn eine Abweichung von über 10 % vorliegen würde (vgl. OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016 - 16 U 140/15, BeckRS 2016, 110664). Diese Schwelle ist vorliegend nicht erreicht, denn die Abweichung beträgt lediglich 8 %.
b) Schadensersatzansprüche
Das Landgericht hat einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281 BGB zu Recht verneint.
aa) Hinsichtlich der bemängelten Feuchtigkeit im Keller fehlt es bereits an einem Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 a.F. BGB.
Eine Kaufsache ist danach frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat (S. 1); soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für...