Leitsatz (amtlich)
1. Für Ansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis auf Umwandlung eines Teilerbaurechts in mehrere Wohnungserbbaurechte ist nach § 43 WEG das Wohnungseigentumsgericht zuständig.
2. Ein solcher Anspruch besteht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB verstoßend erscheinen lassen.
Verfahrensgang
LG Lübeck (Beschluss vom 21.01.2003; Aktenzeichen 3 T 162/02) |
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens und die in diesem Verfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2) nach einem Geschäftswert von 50.000 EUR zu tragen
Gründe
I. Die Beteiligten zu 2), mit dem Beteiligten zu 1) verbunden in der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft "V." Ostseebad G. (künftig Eigentümergemeinschaft), nehmen diesen auf Abgabe einer Willenserklärung mit dem Ziel in Anspruch, einen ehemals als Schwimmhalle genutzten Gebäudeteil der Anlage in 5 Wohnungserbbaurechte umzuwidmen.
Die Eigentümergemeinschaft ist zurückzuführen auf die Teilungserklärung der damaligen Erbbauberechtigten L. & Sohn KG (LoKG) vom 22.10.1971 (UR-Nr. 873/71 des Notars X. in Eutin). Sie besteht aus 227 Ferienwohnungen und 11 Teilerbbaurechtseinheiten, die zunächst bei der LoKG verblieben. Eines dieser Teilerbbaurechte betrifft die im Aufteilungsplan mit 4/52 bezeichneten Räumlichkeiten (Schwimmhalle mit Nebenräumen und Sauna, später eingetragen im Grundbuch von G. des AG O. Bl. 731) mit einem Gemeinschaftsanteil von 40/10.000, ein weiteres mit 2/92 bezeichnete Kelleräume (später eingetragen im Grundbuch von G. des AG O. Bl. 585) mit einem Gemeinschaftsanteil von 20/10.000. Der Beteiligte zu 1) erwarb die im Aufteilungsplan mit 2/53 bezeichnete Ferienwohnung (später eingetragen im Grundbuch von G. des AG O. Bl. 546) mit einem Gemeinschaftsanteil von 39/10.000.
In der Folgezeit geriet die LoKG in Konkurs. Versuche in den Jahren 1979 und danach, Schwimmbad und Sauna auf die Gemeinde G. zu übertragen und durch diese betreiben zu lassen, schlugen fehl. Die Eigentümergemeinschaft erwog, weiteren Verfall und Schaden von der Anlage durch Übernahme des Bereiches Schwimmbad/Sauna in Gemeinschaftseigentum abzuwenden und beauftragte den Verwalter in einer Eigentümerversammlung vom 25.6.1983, "alle rechtlichen Probleme, die mit einer eventuellen Übernahme des Schwimmbades zusammenhängen, ..., zu überprüfen". Verhandlungen mit dem Konkursverwalter der LoKG schlossen sich an, in deren Verlauf man sich dahin einigte, "dass die Schwimmhalle und der Abstellraum 2/92 gegen Erlass der seit Konkurseröffnung aufgelaufenen Wohngelder für die Teileigentumsrechte in der Anlage V.I. BA, der Freihaltung von rückständiger Erbpacht und Grundsteuern jedoch ohne Zuzahlung in das Gemeinschaftseigentum übernommen werden sollen." Dieses Verhandlungsergebnis billigte die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung vom 7.6.1986 ohne Gegenstimmen bei einer Enthaltung. Der Beschluss blieb unangefochten.
In Umsetzung dieses Beschlusses schloss der dabei vertretene Konkursverwalter der LoKG am 15.4.1987 mit den vollmachtlos für die Eigentümer handelnden Herren H. (Vorsitzender des Verwaltungsbeirates) und B. (damaliger Verwalter) einen Kaufvertrag über die in den Grundbüchern von G. des AG O. Bl. 585 und 731 eingetragenen Teilerbbaurechte (UR-Nr. 933/87 des Notars Dr. N. in H., Ablichtung Bl. 65-73 d.A.). Konkursverwalter und die überwiegende Mehrheit der Eigentümer genehmigten den Vertrag. Es wurde der Schwimmclub V. e.V. gegründet, um Wiederinbetriebnahme und laufende Kosten der Schwimmhalle aus Vereinsbeiträgen bestreiten zu können. Letztlich scheiterte auch dieses Modell, nachdem es nicht gelang, die Genehmigung aller Eigentümer beizubringen. Einer Anregung des Grundbuchamtes folgend wurde der Umschreibungsantrag im Mai 1989 zurückgenommen.
Weitere Bemühungen von Verwalter und Verwaltungsbeirat führten schließlich 1995 dazu, dass die Eheleute M. bereit waren, aus dem Teilerbbaurecht G. Bl. 731 die Schwimmhalle zu erwerben, um sie zu Ferienwohnungen umzubauen. Einstimmig beschlossen die Eigentümer dazu in einer Versammlung am 3.6.1995, den (damaligen) Verwalter B. zu ermächtigen, die Teilerbbaurechte G. Bl. 731 und 585 treuhänderisch für die Eigentümergemeinschaft zu erwerben, aus dem Teilerbbaurecht G. Bl. 731 den Schwimmbadanteil zu mindestens 120 TDM zum Zwecke des Umbaus zu Ferienwohnungen und Abstellräumen zu veräußern, dies ohne Veränderung der Teilungserklärung zu erreichen und sicherzustellen, dass für die neu erstellten Wohnungen ein Wohngeldanteil von 50/10.000 und eine Anschlusspflicht an die vorhandene Heizanlage vertraglich gesichert werde.
Für die Einzelheiten der unangefochten gebliebenen Beschlüsse wird auf die Ablichtung Bl. 83, 84 d.A. Bezug genommen.
Auf der Grundlage der Beschlüsse beurkundete die Notarin Blum in H. am 17.11.1995 anknüpfend an den Vert...